文|風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院·內(nèi)容組

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　　在一些企業(yè)最危險(xiǎn)的時(shí)刻，就是另一些企業(yè)最有機(jī)會(huì)的時(shí)刻。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行周期以及內(nèi)地房企資金承壓，高周轉(zhuǎn)的房企，不是已經(jīng)暴雷了，就是在暴雷的路上；與此同時(shí)，‘不差錢(qián)’的外資房企、投資機(jī)構(gòu)卻在多元化領(lǐng)域，不斷加大布局力度。

　　對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，他們想要做到的是：不浪費(fèi)任何一場(chǎng)危機(jī)。

　　01

　　大佬很忙：鐵獅門(mén)、凱德、大和房屋砸錢(qián)拿地

　　土地市場(chǎng)‘變天’，民營(yíng)房企沒(méi)錢(qián)拿地已成共識(shí)，土地市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)流拍情況，多數(shù)民營(yíng)房企積極性還需要一段時(shí)間的修復(fù)，國(guó)企和央企‘托底’現(xiàn)象持續(xù)。不過(guò)，在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)低迷的時(shí)刻，外資企業(yè)正在加速搶灘、高調(diào)進(jìn)場(chǎng)。

　　鐵獅門(mén)（TISHMANSPEYER）是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商及基金管理公司，擅長(zhǎng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與管理結(jié)合。

　　去年11月份，鐵獅門(mén)與新長(zhǎng)寧集團(tuán)以50.9億的成交價(jià)拿下辦公地塊，宣布在上海長(zhǎng)寧區(qū)開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目，總面積超過(guò)16.3萬(wàn)㎡，將包括甲級(jí)寫(xiě)字樓和高端商業(yè)設(shè)施。鐵獅門(mén)方面稱，該項(xiàng)目將被打造為綠色可持續(xù)發(fā)展的世界級(jí)綜合體項(xiàng)目。

　　繼鐵獅門(mén)拿下上海地塊后，日本最大的房企大和房屋也在蘇州拿地了，該公司屢次在萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議和媒體溝通會(huì)上作為榜樣被提及。

　　同樣是去年11月份，大和房屋以25.46億元、0%溢價(jià)率競(jìng)得相城高鐵新城板塊，地塊距離高鐵蘇州北站3公里左右。不過(guò)，這塊地由日企收入麾下也不無(wú)道理，項(xiàng)目需要設(shè)置服務(wù)型公寓200套以上，高星***（對(duì)引進(jìn)品牌有一定要求）客房200間以上，剩余部分可做零售商業(yè)，可以分割銷售，但最小分割單元在300㎡以上。

　　據(jù)悉，大和房屋14年前開(kāi)始進(jìn)入江蘇區(qū)域，在蘇州、無(wú)錫、常州三地開(kāi)發(fā)了多個(gè)高端國(guó)際社區(qū)，另外還在蘇州成立了大和物業(yè)。

　　而凱德這家相當(dāng)謹(jǐn)慎的外資房企，則屢在土拍市場(chǎng)出手。今年3月份，十年未在成都公開(kāi)市場(chǎng)拿地的凱德，通過(guò)抽簽頗為幸運(yùn)地將成華二仙橋宅地收入囊中，成交價(jià)為11.82億元，溢價(jià)率15%。同一天，凱德經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)，以溢價(jià)5%拿下了位于武漢中央商務(wù)區(qū)的宅地。

　　從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，外資企業(yè)更像是長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)投資者，除了凱德、仁恒、香港置地等外資開(kāi)發(fā)商參與拿地和后期開(kāi)發(fā)之外，土拍主要參與者還是本土開(kāi)發(fā)商。畢竟，國(guó)內(nèi)獨(dú)特的預(yù)售制度、高周轉(zhuǎn)模式和政商關(guān)系，本土開(kāi)發(fā)商已經(jīng)玩得非常溜，外資開(kāi)發(fā)商可能略有水土不服。

　　綜上，上述企業(yè)所拿地塊多不是傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是中國(guó)一線、新一線城市大體量、長(zhǎng)周期且回報(bào)穩(wěn)定的核心物業(yè)。不單單專注于純住宅開(kāi)發(fā)，更多的是秉承穿越市場(chǎng)周期的價(jià)值投資理念，堅(jiān)持資產(chǎn)管理的主動(dòng)性、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化。

　　情理之中、意料之外，多年未拿地的外資房企們，此輪趁著人民幣貶值、市場(chǎng)下行、逆周期拿地，也是他們的老辦法。

　　02

　　花樣翻新：數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓

　　外資機(jī)構(gòu)參與中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資方式與時(shí)俱進(jìn)，比起國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商偏愛(ài)的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)，外資機(jī)構(gòu)更青睞于多元化的不動(dòng)產(chǎn)投資，不會(huì)吝嗇投入時(shí)間和資源，進(jìn)行周密的資產(chǎn)價(jià)值和投資收益率的計(jì)算。

　　近兩年，外資以新經(jīng)濟(jì)類投資為主，物流地產(chǎn)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)類型成為外資投資重點(diǎn)領(lǐng)域。

　　·數(shù)據(jù)中心

　　與當(dāng)下數(shù)字化趨勢(shì)直接掛鉤的新型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目便是數(shù)據(jù)中心（IDC），IDC項(xiàng)目所用土地通常為工業(yè)用地，可能有對(duì)土地***、出租的限制；對(duì)資金需求較大，比較考驗(yàn)企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)能力，典型的IDC項(xiàng)目資金回報(bào)期平均長(zhǎng)達(dá)7年；電力保障也是構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)壁壘的重要條件，沒(méi)有實(shí)力、背景的企業(yè)很難進(jìn)場(chǎng)。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)采取認(rèn)購(gòu)股份的方式加碼，去年12月，以10.24億元的等值美元認(rèn)購(gòu)云泰數(shù)據(jù)的股份，股權(quán)也由34.72%增加至約50.92%。

　　去年4月份，凱德集團(tuán)以36.6億元收購(gòu)一個(gè)位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)；去年7月份，普洛斯60億元收購(gòu)上海松江互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心；吉寶數(shù)據(jù)中心6.36億元收購(gòu)廣州江門(mén)蔚海智谷數(shù)據(jù)中心園區(qū)項(xiàng)目。

　　此外，今年1月份，世紀(jì)互聯(lián)集團(tuán)對(duì)外宣布，全球最大的另類資產(chǎn)管理與投資機(jī)構(gòu)黑石集團(tuán)旗下管理的基金已同意通過(guò)購(gòu)買2.5億美元的可轉(zhuǎn)換票據(jù)對(duì)世紀(jì)互聯(lián)進(jìn)行投資。

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　　·物流地產(chǎn)

　　現(xiàn)階段物流產(chǎn)業(yè)仍處于波動(dòng)時(shí)期，一眾新老玩家都在這兩年玩起了兼并購(gòu)。

　　拿境內(nèi)舉例，去年6月，遠(yuǎn)洋資本以股權(quán)***款11.78億元人民幣，債權(quán)***款11.34億元人民幣的代價(jià)，收購(gòu)紅星美凱龍旗下11個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，總建面85萬(wàn)平方米；8月，物流地產(chǎn)巨頭ESR聯(lián)合荷蘭資產(chǎn)管理企業(yè)APG、新加坡***投資（產(chǎn)業(yè)）私人有限公司的間接全資子公司RECO設(shè)立10億美元基金平臺(tái)，投資在中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)或倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)混合用途物業(yè)；10月，凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托16.83億元收購(gòu)物流資產(chǎn)包。

　　黑石收購(gòu)SOHO沒(méi)有成功，但以近71億元的價(jià)格從富力集團(tuán)收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)——廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園，使其在中國(guó)的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，覆蓋國(guó)內(nèi)23個(gè)城市。

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　　·長(zhǎng)租公寓

　　瞄準(zhǔn)亞太以及中國(guó)市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的青年長(zhǎng)租需求，外資涉足投資我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的現(xiàn)象愈發(fā)頻繁，開(kāi)啟了在中國(guó)的長(zhǎng)租公寓布局。

　　2020年，美國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌睿星資本（GreystarCapital）收購(gòu)了上海中山公園附近的資產(chǎn)，并對(duì)其改造翻新，推出了首個(gè)高端租賃社區(qū)品牌‘LIV’N833’；碧桂園與奧克伍德集團(tuán)合力創(chuàng)建高端公寓產(chǎn)品‘奧克伍德碧軒’；針對(duì)中國(guó)境內(nèi)不同群體的長(zhǎng)租公寓需求，雅詩(shī)閣分別于2020年及2022年推出兩個(gè)適應(yīng)本士的品牌雅遇長(zhǎng)租公寓及升級(jí)產(chǎn)品雅院服務(wù)公寓。

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　　其實(shí)，外資機(jī)構(gòu)布局不止數(shù)據(jù)中心、物流板塊和高端長(zhǎng)租公寓，近兩年在商辦寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心甚至停車場(chǎng)板塊，他們的出手都非常迅猛。

　　進(jìn)一步分析這些不動(dòng)產(chǎn)投資，可以發(fā)現(xiàn)大致分為兩種資產(chǎn)：第一種是收益有保證的成熟資產(chǎn)，外資著眼的是更長(zhǎng)的持有期；第二種是有較大增值潛力的資產(chǎn)，尋求的是以低于重置成本（指按照當(dāng)前市場(chǎng)條件，重新取得同樣一項(xiàng)資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物金額）的價(jià)格來(lái)收購(gòu)資產(chǎn)。

　　03

　　長(zhǎng)線資金：新興領(lǐng)域蘊(yùn)含巨大機(jī)會(huì)

　　通過(guò)上述盤(pán)點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)：

　　一是，‘三道紅線’和‘債務(wù)壓頂’促使更多紅黃檔企業(yè)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2021年至今，百?gòu)?qiáng)民營(yíng)房企已經(jīng)有三分之一發(fā)生暴雷或債務(wù)違約，如果聚焦到前40房企，這個(gè)比例是近5成。不少房企高層正通過(guò)股東借款、出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略投資等方式籌措資金。

　　對(duì)于外資投資企業(yè)，更有機(jī)會(huì)‘撿漏’投資的機(jī)會(huì)，加上境外投資者有相對(duì)低廉的融資成本，用美元購(gòu)買就會(huì)有議價(jià)空間。

　　二是外資機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理的***是全球配置，背后依托的LP有國(guó)家***基金、養(yǎng)老基金、機(jī)構(gòu)投資人，追求的長(zhǎng)期投資、安全性、抗風(fēng)險(xiǎn)能力的成熟物業(yè)，因此我們會(huì)發(fā)現(xiàn)外資對(duì)于收益的胃口和風(fēng)險(xiǎn)考量更為保守，像凱德和大和房屋都是時(shí)隔多年再拿住宅地塊。

　　在歐美和香港等成熟市場(chǎng)磨礪多年的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，與現(xiàn)行內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)之間形成強(qiáng)烈反差。外資企業(yè)更善于耐心等待周期的低點(diǎn)，或者通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)以可控的價(jià)格獲取絕對(duì)核心位置進(jìn)行投資。

　　三是全球房地產(chǎn)基金募資活動(dòng)踴躍，海外投資者對(duì)中國(guó)一線城市資產(chǎn)的未來(lái)長(zhǎng)期增長(zhǎng)充滿信心，且中國(guó)的城市更新、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等新興投資領(lǐng)域蘊(yùn)含巨大機(jī)會(huì)，與新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的資產(chǎn)類別將繼續(xù)獲得機(jī)構(gòu)追捧。

　　某機(jī)構(gòu)發(fā)布2021投資者問(wèn)卷調(diào)查《乘風(fēng)破浪，踏浪前行：境內(nèi)外投資者加大對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的投資》數(shù)據(jù)顯示，物流倉(cāng)儲(chǔ)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)躍升投資人偏好的首位，占比高達(dá)15%，高于辦公樓的13%。

　　可見(jiàn)，存量時(shí)代的企業(yè)發(fā)展邏輯，或許會(huì)更趨向于外資模式，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況、比較充裕的現(xiàn)金流、不著急變現(xiàn)的資產(chǎn)，而在前期花更多的時(shí)間去探索優(yōu)質(zhì)有潛力的資產(chǎn)，設(shè)定穩(wěn)定且長(zhǎng)期的回報(bào)率，等待周期中巨大的低點(diǎn)買入資產(chǎn)。

　　重要的是，能不能在樸素且堅(jiān)定的商業(yè)規(guī)則中，把握機(jī)遇、堅(jiān)守信條，讓企業(yè)平穩(wěn)地度過(guò)各種危機(jī)。

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　　資料來(lái)源：

　　1．日本最大房企來(lái)到中國(guó)砸錢(qián)搶地，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商躺平外資加速抄底，時(shí)代財(cái)經(jīng)，2021-11-26

　　2．2021中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易：內(nèi)資向左，外資向右，林可清，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2022-06-14

　　3．超2000億！外資掃貨中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，盤(pán)點(diǎn)PE巨頭們的掘金史，倪曉渝，58商鋪寫(xiě)字樓，2021-06-16

　　4．買入中國(guó)：外資不動(dòng)產(chǎn)私募基金的進(jìn)與退，楊檳，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2020-12-24

　　5．疫情下的北京第一大單：企業(yè)的冬天，外資的春天？貓頭鷹研究所，商業(yè)與地產(chǎn)，2020-02-11

　　6．你覺(jué)得最糟糕的一年，有人卻在抄底買買買！吳瓊，投研參考，2019-12-21