作者：孫夢凡張慧敏
隨著中報披露期來臨，房企密集釋放業(yè)績預(yù)告。放眼望去，報告正增長的企業(yè)屈指可數(shù)，虧損幾十億、盈利暴跌成為行業(yè)常態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超50家房企上半年業(yè)績預(yù)虧。
第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，如建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、泰禾集團、榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展、金科股份、陽光城等，均是此輪出現(xiàn)債務(wù)危機的房企，也都不可避免地出現(xiàn)業(yè)績虧損；規(guī)模房企如碧桂園、綠地控股、招商蛇口，也相繼出現(xiàn)利潤的大幅下滑，碧桂園預(yù)計股東應(yīng)占盈利僅2億~10億元。
如果說“增收不增利”已是地產(chǎn)行業(yè)此前的常態(tài)，如今房企批量出現(xiàn)業(yè)績大減，則有一些當下行業(yè)環(huán)境帶來的特殊原因。比如，銷售寒冬下結(jié)算規(guī)模大跌、資產(chǎn)減值計提規(guī)模增加、外匯波動造成匯兌損失、停工之下利息資本化減少等。
碧桂園總裁莫斌近日在投資者會上表示，市場下行周期之久超預(yù)期，從去年6月份到現(xiàn)在仍然處在下行期。隨著貨幣政策、調(diào)控放松、保交樓措施等相繼發(fā)力，房企柳暗花明的那天還遠嗎？
半年虧損額最多超50億
虧損名單中，有已“爆雷”房企，也有尚未出現(xiàn)違約的企業(yè)。其中，已引河南國資入股的建業(yè)地產(chǎn)虧損規(guī)模最大，預(yù)期期內(nèi)將錄得50億~60億元的權(quán)益持有人應(yīng)占虧損，而上年同期該公司錄得7.29億元的權(quán)益持有人應(yīng)占溢利。
建業(yè)解釋稱，虧損主要歸因于：房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，銷售同比下滑；新冠疫情影響導(dǎo)致工程進度推遲，年內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少；商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價值增值減少；交付物業(yè)平均售價下降，毛利率減少；期內(nèi)存貨減值增加。
虧損規(guī)模同樣驚人的藍光發(fā)展，2021年便虧掉超百億，今年上半年再度預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損46億元，歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損43億元左右，預(yù)計2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負。
已出險房企陽光城，繼去年凈虧損近70億元后，出現(xiàn)了首個半年度虧損，預(yù)計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損35億~45億元，上年同期盈利19.9億元。去年歸母凈利潤8.09億元的正榮地產(chǎn)，預(yù)計上半年母公司擁有人應(yīng)占虧損25億~30億元。
主要從事一級房地產(chǎn)開發(fā)的中天金融，預(yù)計上半年虧損22億~35億元；河北房企榮盛發(fā)展，預(yù)計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損18億~24億。與此同時，金科股份、首開股份、泰禾集團、中南建設(shè)、天譽置業(yè)等房企，凈利潤虧損規(guī)模均超過10億元。
沒有跌入虧損境地的房企，盈利狀況也不容樂觀。碧桂園發(fā)布公告稱，預(yù)計公司上半年核心凈利潤45億~50億元，股東應(yīng)占盈利2億~10億元，而2021年同期碧桂園的歸母凈利潤達150億元，今年盈利情況出現(xiàn)大幅下跌。
頭部房企招商蛇口，預(yù)計2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為15億~21億元，同比降幅達到50.60%~64.71%；綠地控股上半年歸母凈利潤42.01億元，同比下降也達到了48.98%，扣非凈利潤43.77億元，同比下降43.8%。
此外，旭輝控股、時代中國、雅居樂、禹洲集團、中梁控股、合景泰富等多家規(guī)模房企，均錄得不同程度的業(yè)績下滑，其中禹洲集團、時代中國凈利潤跌幅均超90%，合景泰富凈利潤跌幅超80%，中梁控股凈利潤跌幅超60%。
降價甩賣影響利潤
銷售業(yè)績、交付規(guī)模齊齊下滑，是房企遭遇盈利“滑鐵盧”的主因。在8月18日舉行的投資者會上，莫斌提到，今年上半年，受疫情限制性措施影響，碧桂園交付規(guī)模下降，減慢了項目結(jié)算進度，導(dǎo)致收入規(guī)模下降并影響了結(jié)算毛利及利潤規(guī)模。
同時，因行業(yè)風(fēng)險出清的過程仍沒有結(jié)束，為了保障現(xiàn)金流的平衡，碧桂園在部分區(qū)域?qū)ξ脖P資產(chǎn)和要出清的資產(chǎn)有一些量價平衡的安排，對毛利構(gòu)成了較大壓力。
在其他房企給出的原因中，銷售均價下跌也多次被提及，成為影響當期盈利的重要因素。榮盛發(fā)展表示，報告期內(nèi)，為促進回款，公司部分項目通過一定程度的以價換量實現(xiàn)項目去化，在利潤率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢下，加劇了毛利率下降。
第一財經(jīng)記者根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2022年上半年，銷售額排名前20的房企中，有12家的銷售均價都出現(xiàn)不同程度的下跌，另外8家的銷售均價上漲。
降價幅度超過10%的房企有四家，分別是碧桂園（下跌15.6%）、綠城中國（下跌10.2%）、綠地控股（下跌11.7%）、金科集團（下跌21.9%）。2022年上半年降幅較大的碧桂園和金科集團，銷售均價分別為8127元/平方米、7781元/平方米，都低于1萬元/平方米。
自2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速已呈下降趨勢，隨著高地價項目進入結(jié)算期，企業(yè)利潤規(guī)模出現(xiàn)負增長。如今，房企大力降價甩賣，行業(yè)整體利潤率再度承壓。
不僅如此，因在售物業(yè)均價下滑、行業(yè)形勢持續(xù)低迷，多家房企存貨跌價準備增加，對凈利潤影響較大。莫斌表示，出于謹慎性原則，期內(nèi)碧桂園對物業(yè)項目計提的減值增加；上坤地產(chǎn)稱，受疫情及市場環(huán)境影響，物業(yè)項目平均售價下跌，導(dǎo)致存貨減值撥備增加。
克而瑞表示，近年來，受行業(yè)盤整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產(chǎn)減值計提現(xiàn)象普遍，這在一定程度上拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的主因，影響不容忽視。從資產(chǎn)減值計提構(gòu)成來看，存貨跌價損失占比最重。
該機構(gòu)認為，經(jīng)歷高速增長期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數(shù)，隨著行業(yè)回歸理性，房企資產(chǎn)減值虧損的“陣痛”或不可避免。但從長期來看，資產(chǎn)“瘦身”也是行業(yè)回歸理性的信號。
值得注意的是，除了交付規(guī)模下降、資產(chǎn)減值這兩大原因，停工影響利息資本化情況，以及匯兌損失，也對房企當期業(yè)績造成較大影響。
藍光發(fā)展表示，因部分項目非正常停工影響，依據(jù)會計準則對于不再滿足資本化的利息支出計入當期損益，本期費用化利息支出較大。同時，公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響，產(chǎn)生匯兌損失約2.5億元。
東興證券表示，近日住建部、財政部、央行等有關(guān)部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。在“用足用好政策工具箱”的指導(dǎo)下，政策有望進入新一輪釋放期，紓困力度與需求***力度都在進一步加強。
