原標(biāo)題當(dāng)提前還貸遭遇銀行各種“騷操作攔阻”

　　很多購(gòu)房者擔(dān)憂，目前的提前還貸政策是否會(huì)改變。

　　文|《中國(guó)企業(yè)家》記者?譚麗平

　　編輯|米娜

　　“今年1月之前，我手機(jī)上的銀行APP里，房貸按揭業(yè)務(wù)是有提前還款入口的，當(dāng)時(shí)我提前還了6萬(wàn)元左右。到了今年7月份，我準(zhǔn)備再次提前還款時(shí)，發(fā)現(xiàn)還款入口在沒(méi)有通知的情況下突然消失了?！睆堒娤颉吨袊?guó)企業(yè)家》表示。

　　提前還貸潮來(lái)襲，但對(duì)于一部分想提前還貸的人而言，這一過(guò)程卻并不容易。

　　張軍在2020年7月以約5.2%的年化利率購(gòu)買了首套房。在上海今年的疫情中，張軍被封了3個(gè)月，也開始有了提前還貸的想法。今年1月，他通過(guò)該銀行APP的“預(yù)約還款”入口，順利完成了首次提前還款。未料，待第二次準(zhǔn)備還款時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)APP上提前還貸的入口消失了。

　　來(lái)源：受訪者

　　銀行客戶經(jīng)理首次對(duì)此的回復(fù)稱：APP上本來(lái)就不能提前還款。疫情嚴(yán)重時(shí)特意開了一個(gè)口子，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)正常了?！艾F(xiàn)在需要提前還款的話，必須要到本地才能還。下次什么時(shí)候能開，目前還不知道?！?/p>

　　但張軍對(duì)比了自己和朋友的手機(jī)上該APP里的情況發(fā)現(xiàn)，朋友是有提前還貸的入口的。于是，他多次找到銀行客戶經(jīng)理溝通，得到的回復(fù)是“據(jù)省行反饋：目前確實(shí)由于系統(tǒng)原因，不能實(shí)現(xiàn)APP預(yù)約入口全打開，你如果需要提前還款可以隨時(shí)聯(lián)系我，我?guī)湍愀愣ā薄?/p>

　　對(duì)這個(gè)回復(fù)，他選擇了拒絕。張軍如今身在外地，他的訴求是希望在APP上擁有入口?！叭绻看翁崆斑€款都要微信和他們溝通，那么他們就把握了主動(dòng)權(quán)，可能未來(lái)要提前還，還需要繼續(xù)找各種理由”，張軍準(zhǔn)備，將預(yù)計(jì)還款的錢另作他用。

　　據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道，今年以來(lái)，北京多家分行提前還貸增加20%，線下網(wǎng)點(diǎn)單月還款金額比相同時(shí)期的還款金額多出一倍。多地銀行分行也紛紛表示，這個(gè)時(shí)候的提前還貸量比往年增加了20%。但很多人發(fā)現(xiàn)，在具體提前還貸過(guò)程中，遇到的各種問(wèn)題卻并不少見。

　　單丹稱，她首次申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸時(shí)，也未獲通過(guò)。“申請(qǐng)、審批完之后就是等待扣款日扣款，但最后被告知在扣款日前一天需要點(diǎn)一個(gè)確認(rèn)的按鈕，當(dāng)時(shí)工作人員稱已經(jīng)打過(guò)***，但事實(shí)上我確認(rèn)沒(méi)有收到來(lái)電?！?/p>

　　單丹認(rèn)為，在提前還貸的流程上，銀行告知提醒不夠主動(dòng)和清晰，導(dǎo)致第一次還貸申請(qǐng)因?yàn)闆](méi)有點(diǎn)一個(gè)確認(rèn)的步驟而被撤銷。之后，她通過(guò)投訴，并重新提交后，在折騰一番后，終于提前還了貸款。

　　在社交網(wǎng)絡(luò)上，不少購(gòu)房者在提前還貸過(guò)程中都或多或少遇到各種問(wèn)題。比如，有人計(jì)劃提前還26萬(wàn)元本金，被銀行告知需繳納3700元違約金；有人被告知需提前一個(gè)月預(yù)約；有人則被通知一年只能提前還款一次；還有人告訴記者，“銀行說(shuō)到了年底就沒(méi)有提前還貸的名額了，要提前還，就要在12月之前申請(qǐng)還?！?/p>

　　在不少人看來(lái)，提前還貸對(duì)銀行而言，等于提前收回了現(xiàn)金，資金的回報(bào)率降低了，因此銀行會(huì)想方設(shè)法阻止提前還貸。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，銀行獲利的一個(gè)主要渠道就是貸款利息，而房貸又是其中一個(gè)很重要的渠道。當(dāng)提前還款出現(xiàn)時(shí)，對(duì)于一些貸款客戶，銀行收回的本息會(huì)受到影響，銀行收入會(huì)有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。

　　8月1日，交通銀行發(fā)布公告稱，從今年11月起，該行將調(diào)整個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收取費(fèi)用具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。此消息一經(jīng)傳出，引發(fā)廣大網(wǎng)友的熱議。到了第二天，該公告被發(fā)現(xiàn)已被撤下。

　　對(duì)此，一位銀行業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)企業(yè)家》指出，監(jiān)管層是禁止銀行出現(xiàn)任何阻礙提前還貸的行為的。交通銀行的公告被撤，就是前車之鑒。在這個(gè)當(dāng)口上，目前應(yīng)該很少有銀行敢頂風(fēng)作案。如果真的出現(xiàn)提前還貸遇阻的情況，大概率是個(gè)別銀行的分行支行，或者個(gè)別業(yè)務(wù)經(jīng)理的行為，抑或是工作中出現(xiàn)了問(wèn)題，可以向銀行客服或銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行申訴。

　　“坎坷”還貸路

　　有了閑錢后，單丹第一時(shí)間將錢拿去提前還了房貸。

　　她是一名老“房奴”。11年前，單丹在重慶買了首套房，當(dāng)時(shí)，在工商銀行貸了41萬(wàn)元，年化利率達(dá)4.75%。之后，每月2679.41元的房貸，就成了她的固定支出。

　　“已經(jīng)很難找到比房貸利率更高的理財(cái)產(chǎn)品了?！眴蔚ぬ寡裕@是她選擇提前還貸的主要原因。單丹是一個(gè)理財(cái)達(dá)人，過(guò)去5年，她會(huì)首選將閑錢投入基金、銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托等。但近幾年，行情不好，她所購(gòu)買的基金整體虧損了約30%，銀行的一些理財(cái)產(chǎn)品偶爾年化收益能達(dá)到百分之四點(diǎn)幾，信托的固定收益率則低至3.5%。

　　此外，她起初貸款時(shí)選擇了“等額本息”的方式進(jìn)行還款，這種還款方式導(dǎo)致前期還款的金額很大一部分是先還了利息。還了11年，單丹只還了9萬(wàn)元本金，剩下23萬(wàn)元都是還的利息。于是，今年7月，她選擇賣了一些基金，一次性還清了剩余的32萬(wàn)元本金。

　　來(lái)源：受訪者

　　今年以來(lái)，像單丹這樣選擇提前還房貸的人越來(lái)越多。在小紅書、豆瓣等社交平臺(tái)上，不少博主都分享了自己提前還貸的經(jīng)驗(yàn)，“提前還了30萬(wàn)，銀行割不動(dòng)我的韭菜了”。也有人尋求還貸的***，“提前還房貸，縮短年限和減少月供哪個(gè)更好”“提前還貸，到底什么時(shí)候最劃算”。

　　其中，也有不少帖子談到提前還貸之路的“波折”。比如，不同銀行收取違約金/補(bǔ)償金的標(biāo)準(zhǔn)并不相同，從0到一個(gè)月到數(shù)月的利息不等，銀行審核周期也有很大差別，有的銀行需要審核1~2個(gè)月左右的時(shí)間，此外，還有銀行默默取消了APP上“提前還貸”的入口。

　　據(jù)新華日?qǐng)?bào)報(bào)道，8月16日，在江蘇銀保監(jiān)局上線的《政風(fēng)熱線》直播節(jié)目中，無(wú)錫市民劉先生反映，他在上海銀行無(wú)錫分行辦理提前還貸業(yè)務(wù)時(shí)，卻需要近2個(gè)月的審批流程。最后，江蘇銀保監(jiān)局現(xiàn)場(chǎng)督辦上海銀行，解決了該筆提前還貸難的問(wèn)題。

　　一位湖北某銀行職員告訴《中國(guó)企業(yè)家》，他所在的支行，提前還貸無(wú)需預(yù)約，只需去個(gè)貸部門開具提前結(jié)清貸款申請(qǐng)書，經(jīng)過(guò)個(gè)貸部門的經(jīng)辦人和負(fù)責(zé)人雙人簽字便可繼續(xù)辦理。據(jù)他所知，湖北各支行整體政策應(yīng)該是相同的。

　　被問(wèn)及是否存在阻礙提前還貸的可能，上述人士稱，“有的分行可能個(gè)人貸款上面有任務(wù)壓著，放出去的貸款要維持在一定的水平基數(shù)，所以不排除存在阻礙提前還款的可能”。

　　此外，交通銀行發(fā)布提前還貸需收1%的補(bǔ)償金的公告后，也引發(fā)了一些購(gòu)房者的擔(dān)憂，擔(dān)心其他銀行也會(huì)跟進(jìn)。

　　在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，交行公告遭遇“一日游”背后，也說(shuō)明當(dāng)前提前還款的人正快速增加。一位銀行業(yè)內(nèi)人士則告訴《中國(guó)企業(yè)家》，公告很快被撤下，也說(shuō)明了監(jiān)管層面的態(tài)度，對(duì)于目前的提前還貸政策是否會(huì)改變，購(gòu)房者暫時(shí)無(wú)需過(guò)分擔(dān)憂。

　　另外，王玉臣指出，提前還貸可以收取補(bǔ)償金，這方面沒(méi)有專門的法律規(guī)定。當(dāng)沒(méi)有法律依據(jù)支持時(shí)，就需要看雙方的協(xié)議約定，以協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果既沒(méi)有法律規(guī)定，又沒(méi)有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無(wú)權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金。

　　對(duì)于一些網(wǎng)友遇到的有的銀行收取違約金的情況，王玉臣也表示，如果購(gòu)房人想提前還貸，需要和貸款銀行充分溝通，而且一定看清楚合同。

　　而對(duì)于購(gòu)房者而言，更需要關(guān)心的，是如何算好還貸這道算術(shù)題。

　　“買理財(cái)不如提前還貸”

　　喬芯是在今年1月開始考慮提前還貸的。

　　1989年出生的她，一直都過(guò)著月光的生活，結(jié)婚兩年都未能存下錢。因?yàn)橐咔閷?dǎo)致收入不穩(wěn)定，她開始反思自己的消費(fèi)問(wèn)題，并于2021年10月開始記賬。

　　今年年初，喬芯盯上了提前還房貸。當(dāng)時(shí)，她買的房子剩余貸款59.8萬(wàn)元，利率4.9%，還需要還26年。如果按照原來(lái)的還款方式，每月需還3400元，總利息超46萬(wàn)元，如果提前還15萬(wàn)元，并把貸款年限縮短到15年，利息便只需18萬(wàn)元。如果進(jìn)一步把還款方式從等額本息改為等額本金，同樣15年，雖然每個(gè)月房貸增加了一千多，但利息少了2萬(wàn)元，并且方便后期提前還款。

　　一方面，身為理財(cái)小白的喬芯認(rèn)為，自己想靠理財(cái)跑贏年化4.9%的利率有點(diǎn)難；另一方面，她也想盡早還完貸款。但由于銀行并不支持縮短還貸年限，于是，喬芯選擇提前還貸。

　　來(lái)源：視覺中國(guó)

　　今年以來(lái)，不少年輕人都加入了提前還貸的大軍。在小紅書上，“提前還貸”的話題有5000+篇的筆記，此外，提前還貸計(jì)算器、提前還貸違約金、提前還貸流程、提前還貸利息怎么算等，都是討論度極高的熱門話題。

　　《中國(guó)企業(yè)家》發(fā)現(xiàn)，“手上有余錢、找不到更好的投資渠道”“目前理財(cái)收益率不及房貸利率”“想提前結(jié)束還款或減輕還款壓力”“不想為銀行打工”等，是大家目前提前還房貸的主要原因。

　　比如，二喵記錄了自己還貸的心路歷程——“首套房5.98%利率，月供3600元左右，其中每月還的本金只有600元左右，利息卻占了近3000元。買房快4年，得知才還了3萬(wàn)本金，一口老血差點(diǎn)沒(méi)噴出來(lái)?！苯衲?月，她選擇以“縮短年限”的方式（從30年縮短到10年），提前還了一部分貸款，“總利息一下少了50萬(wàn)元”。

　　中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在近期的采訪中也談到，提前還房貸的現(xiàn)象其實(shí)也反映了大家找不到更好的投資標(biāo)的，再加上購(gòu)房時(shí)的房貸利率較高。在目前的情況下，提前還貸是一個(gè)合理的決策，絕不能說(shuō)是錯(cuò)誤的判斷。

　　從整體的住房貸款數(shù)據(jù)上看，今年的住房貸款也有所下降。

　　今年5月13日，中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。這一單月新增人民幣貸款規(guī)模創(chuàng)下了2018年以來(lái)的新低。

　　具體來(lái)看，相比企業(yè)貸款，住戶部門貸款在4月縮水尤為明顯，出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。央行數(shù)據(jù)顯示，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

　　王玉臣認(rèn)為，出現(xiàn)提前還貸的情況往往意味著房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)跑不贏房貸利率了。從實(shí)際情況來(lái)看，也確實(shí)如此。今年雖然還有少部分城市的房?jī)r(jià)還在上漲，但很多城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有上漲，還在下降，大家對(duì)樓市的信心普遍降低。對(duì)于一些購(gòu)房人而言，還不如直接籌款還清。

　　在提前還貸的熱潮之下，到底需不需要提前還貸，則需要更多理性的聲音。在提前還款方式上，當(dāng)前也有“縮短年限”和“減少月供”兩種選擇，對(duì)于不同人而言，需求也不盡相同。

　　王玉臣提醒，一定要注意，不是所有的房貸提前還貸都會(huì)降低還款本息總額，一定要先核算清楚，“有的貸款當(dāng)還到一定程度時(shí)候，提前還和按期還可能區(qū)別不大”。

　　是否提前還貸，始終是一道復(fù)雜的算術(shù)題。

　?。ㄎ闹袕堒姟蔚?、喬芯為化名）