建業地產絕處逢生？

　　原創?楊柘?斑馬消費

　　從去年發出求救信，到今年引入河南國資進場，胡葆森還沒能好好喘口氣。今年上半年最高預虧60億元，再度讓這位67歲的老人陷入焦慮之中。

　　國資進場和啟用老臣，能否幫助這家房企絕處逢生？

　　最高虧60億

　　引入國資后，胡葆森遠未到事了拂衣去的時候。

　　日前，建業地產（00832.HK）預期今年上半年巨虧，又給胡葆森拋出一個難題。

　　8月15日，公司盈利警告披露，2022年上半年，公司預期權益持有人應占虧損約50億元至60億元。去年同期，公司錄得營業收入203.57億元，權益持有人應占溢利（歸母凈利潤）7.29億元。

　　5大因素導致公司今年上半年由盈轉虧：房地產行業持續低迷，銷售同比下滑；疫情導致工程進度延緩，年內交付體量下跌，結轉收入減少；國內宏觀市場表現疲弱，商業租賃需求下降，投資物業公允價值增值減少；交付物業平均售價下降，毛利率減少；期內存貨減值增加。

　　和很多同行一樣，公司今年的銷售數據異常冰冷。

　　1月至6月，實現合同銷售額140.40億元、合同銷售建筑面積191.49萬平方米、銷售均價7332元，同比分別下降54.8%、52.7%和4.3%。

　　7月單月，公司實現合同銷售額21.19億元，同比下降8.8%，雖然較上月大幅收窄，銷售形勢仍難言樂觀，勢必影響今年整體業績表現。

　　其實，公司經營走上下坡路，早已顯出端倪。2021年，公司營業收入、歸母凈利潤雙降，尤其，歸母凈利潤大降66.42%。

　　今年以來，賣房難、回款難，是國內房企普遍難逾越的鴻溝，即便建業地產以小麥、大蒜換房營銷出圈，銷售也未見起色。不過，隨著河南國資進場和背書，銷售已得到一定助力。

　　公開報道顯示，7月下旬簽約金額20.6億元。其中，重資產項目銷售10.3億元，環比中旬提升63%。

　　河南國資能否持續助力銷售是個未知數。公司重倉的河南三四線城市人口呈現凈流出，人均居住面積已較高。申萬宏源在研報中認為這類三四線城市的銷售很難反彈。

　　更大的挑戰

　　8月8日，建業地產如期償還到期的5億美元票息6.875%優先票據，完成今年所有到期美元債券的償還任務。

　　但在惠譽評級看來，公司通過內部資金和資產出售方式，及時兌付了這筆美元債券，流動性緊張狀況仍沒有消除。結合今年前6個月合同銷售額同比下降超過50%，未來回籠資金的速度和總量或將大幅削減。

　　截至目前，公司存續美元債7支，存續規模19.6億美元。2023年，將有3支美元債分別在4月、8月和11月陸續到期，合計規模9億美元。

　　據2021年報，當年底，公司1年內應償銀行借款、其他借款及優先票據分別為23.99億元、12.02億元和31.60億元，合計67.61億元。

　　如果今年下半年銷售持續低迷，公司在今年及明年償還債務壓力將越來越大。

　　因此，在流動性危機沒有得到根本性緩解的前提下，償還上述美元債，更多的是胡葆森向外界的一個表態，“信心比黃金還重要”。簡言之，只要企業在資本市場信用還在，發債和融資才有可持續性。

　　自今年2月以來，胡葆森著手企業精簡賽道和人員，不在追求規模過快增長，并且利用盤活資產獲得現金流。

　　今年4月，公司將旗下商業項目運營業務甩手給萬達集團，并提前獲取部分不動產項目租金收益；5月，將持有的河南戲劇幻城項目51%股權、電影小鎮90%股權***給國資背景的河南文投；8月，引來河南鐵建集團入股，進一步降低風險。

　　得到河南國資加持之后，胡葆森希望企業能輕裝上陣。在15日舉行的投資溝通會上，他表示，將爭取2至3個月達到復工率95%至100%的目標，為下半年市場復蘇做好準備。

　　人事洗牌

　　7月下旬，河南鐵建集團下屬地產平臺河南同晟以6.48億港元對價，受讓恩輝投資持有建業地產29.01%股權，成為建業地產第二大股東。

　　隨著國資進場，公司人事變動隨之展開。河南鐵建集團向公司董事會提名兩名董事人選。據公司8月1日公告披露，已委任鄧高強為公司非執行董事及公司薪酬委員會成員、時松為公司非執行董事。

　　資料顯示，鄧高強現任河南同晟董事長，現年49歲。時松為河南鐵建集團投資管理部總經理、河南同晟董事等，現年42歲。

　　與此同時，胡葆森的得力干將王俊辭任公司執行董事、林明彥、陳瑛同時辭去董事一職。

　　今年春節后，王俊已卸任CEO，僅留執行董事一職。去年3月，王俊的前任袁旭俊辭任公司CEO，僅留執行董事專注集團發展策略，7個月后離開。

　　袁旭俊曾是萬科高管，2017年加入建業；王俊曾在摩根士丹利和碧桂園就職，2018年加入公司；曾任職凱德集團的林明彥，2019年加入公司。

　　以上空降的職業經理人團隊，曾助力公司挺進千億房企。年銷售額從2017年的304.15億元增至2019年1011.5億元，首次躍進行業前30強陣營。

　　隨著職業經理人出局，在公司任職19年的楊明耀接替王俊擔任CEO，同時，加入建業18年的史書山出任建業新生活CEO（此前由王俊擔任）；另外，加入建業21年的馬曉騰，已在今年2月被委任為中原建業CEO。

　　不再青睞職業經理人，胡葆森開始重用老臣，能否幫助企業走出黑鐵時代？