21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道唐韶葵上海報(bào)道
“要么你再等等。”蘇州某銀行信貸部員工對***另一頭咨詢二套房首付比例的消費(fèi)者說。
8月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從工商銀行蘇州分行等多家銀行處確認(rèn)，蘇州二套房首付政策仍然為二套房貸款結(jié)清5成、未結(jié)清首付8成。有銀行相關(guān)人員表示，此前市場傳言的“新政”還沒有實(shí)施。
與蘇州有類似情況的是南京。此前的8月12日，南京中介人員對消費(fèi)者宣稱，名下有且只有一筆房貸已結(jié)清的，首付從5成變3成；貸款未結(jié)清的，首付從8成變6成。當(dāng)天下午，該傳聞被否認(rèn)。
南京、蘇州優(yōu)化首付比例政策的沖動，來自于低迷的樓市。蘇州當(dāng)?shù)匾患沂袌龇蓊~較大的中介機(jī)構(gòu)人員透露，近期蘇州昆山、太倉二手房市場表現(xiàn)低迷，核心區(qū)域成交量相比年初明顯下滑；由于***限價(jià)，新房價(jià)格反而很堅(jiān)挺。
新政未至
此前的8月12日，蘇州部分銀行人員與中介人員聲稱“二套房貸款若結(jié)清了，首付從5成變4成，二套房貸款未結(jié)清，則首付從8成變5成”。但到當(dāng)天下班時(shí)間，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多方確認(rèn)蘇州已暫緩上述政策。
8月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以購房者身份致電多家銀行南京分行，均表示新政尚未實(shí)施。不過，也有工作人員沒有正面回答記者的詢問，而是要求帶齊個(gè)人資料到現(xiàn)場確認(rèn)首付情況，稱具體首付比例情況要看個(gè)人房產(chǎn)與征信情況確定。
8月17日，有消息稱，南京對無房、有房戶以及貸款有無還清均給出了新的執(zhí)行細(xì)則。其中，在南京無房無貸的家庭，購房首付比例最低3成，執(zhí)行利率4.25%；貸款已結(jié)清的家庭購房，首付比例最少3-4成（各家銀行不一致），執(zhí)行利率4.25%。不過，南京多家銀行在***里仍然對記者表示未收到相關(guān)政策的實(shí)施通知。
南京、蘇州之所以傳出優(yōu)化首付政策的消息，與城市市場特征有關(guān)。據(jù)一名蘇州業(yè)內(nèi)人士分析，蘇州新房市場以改善為主，即便是近期逐漸進(jìn)入增量的二手房市場也以改善型買家居多，這個(gè)消費(fèi)群體的買房門檻在于首付，在此前有貸款沒還清前提下，再買要8成首付。高首付加上市場下行趨勢，讓不少人暫緩二次置業(yè)計(jì)劃。“如果首付比例下調(diào)，加上近期房貸利率又在低位，蘇州樓市熱度可能會有所提升，但也不會過火”，該人士表示。
循序漸進(jìn)
近期江蘇乃至全國有多個(gè)城市在優(yōu)化購房首付比例政策。
8月12日，江蘇省市場利率定價(jià)自律機(jī)制秘書處發(fā)布的一份文件顯示，自2022年8月12日（含）起，無錫新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款執(zhí)行內(nèi)容如下：對無錫市區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)購買首套住房（含已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清）的居民家庭，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于30%；對區(qū)域范圍內(nèi)已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于50%。
但上述文件未獲相關(guān)部門證實(shí)。8月17日，無錫市區(qū)一樓盤銷售人員透露，無房無貸家庭的首套房首付比例已降到了30%，首套房房貸利率是4.25%。若名下有房貸，再次購房的首付比例則為50%至60%。
8月17日，記者從福州市房管局處證實(shí)，福建省市場利率定價(jià)自律機(jī)制全體會議于8月16日表決通過《福州市限購區(qū)域調(diào)整差別化住房信貸政策實(shí)施細(xì)則》，福州將調(diào)整五城區(qū)購房房貸首付比例，自8月17日起，五區(qū)戶籍二套房首付最低降至4成，非五區(qū)戶籍首套房首付最低降至3成。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論南京、蘇州還是其他城市，房貸新政的推進(jìn)都是會根據(jù)市場行情逐步調(diào)整的，政策也不會一蹴而就。就如房貸利率的調(diào)整也是循序漸進(jìn)的。4月初，蘇州首套房利率普遍調(diào)至4.6%，二套未還清5.2%；5月中旬，根據(jù)央行、銀保監(jiān)會發(fā)文，蘇州首套房貸利率按LPR減20個(gè)基點(diǎn)的政策下限執(zhí)行，最低4.4%；5月20日，蘇州首套房貸再降至4.25%的最低水平。
克而瑞研究中心分析師最新調(diào)研顯示，目前蘇州多家主流銀行房貸利率仍然執(zhí)行首套首貸4.25%，二套5.05%的政策。
值得一提的是，全國范圍內(nèi)優(yōu)化調(diào)整購房首付比例政策將成趨勢。目前江蘇已有10多個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整了首付比例政策。全國下調(diào)首付比例的城市以三、四線城市或弱二線城市為主。前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京作為江蘇省會城市、蘇州作為強(qiáng)二線城市，一旦實(shí)施首付比例新政，或?qū)痈喽€熱點(diǎn)城市加入降首付潮。
億翰智庫首席分析師張化東指出，從三四線城市蔓延到強(qiáng)二線城市的政策優(yōu)化調(diào)整，從而帶動全國其他強(qiáng)二線城市政策的優(yōu)化調(diào)整趨勢，其實(shí)是一種市場成熟的表現(xiàn)。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前7月，全國范圍內(nèi)已出臺385次樓市支持政策，其中需求端主要涉及調(diào)整限購、調(diào)整限貸、調(diào)整限價(jià)、調(diào)整限售、公積金、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等，供給端主要涉及調(diào)整預(yù)售、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管、調(diào)整土拍規(guī)則等。從優(yōu)化限購到下調(diào)首付比例，政策調(diào)整也逐漸從低能級城市向高能級城市擴(kuò)散。
（作者：唐韶葵編輯：張偉賢）
