文/樂居財(cái)經(jīng)曾樹佳林振興
8月11日，龍湖開盤大漲近10%，用數(shù)據(jù)正面回?fù)魴C(jī)構(gòu)做空疑云。
回顧昨日“驚魂”，這家財(cái)務(wù)最優(yōu)質(zhì)的民營房企意外遭遇做空，盤中最低跌至20.1港元/股，報(bào)收于20.9港元/股，跌16.4%，股價(jià)創(chuàng)下近3以來新低，單日蒸發(fā)超200億港元市值，幾乎相當(dāng)于蒸發(fā)了一個(gè)中國恒大。
當(dāng)日傍晚，龍湖集團(tuán)緊急召開投資者***會(huì)，許久未現(xiàn)身的吳亞軍親自坐鎮(zhèn)，并淡定從容回應(yīng)稱，“對(duì)股價(jià)大跌公司沒有太在意，是市場驚慌造成的，企業(yè)根本沒有出什么狀況。”
過去一年多以來，做空者逐漸形成了針對(duì)內(nèi)房股的完整做空套路。買空者先大量賣空股票和債券，然后通過各種渠道放消息，股債大跌，再低價(jià)平倉，賺錢巨額利潤。
在信心脆弱的氛圍里，這些“做空”動(dòng)作，或真或假或夸大，但折射出整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)正處于艱難時(shí)刻。一個(gè)小小的傳聞，哪怕一張沒有出處的截圖，都有可能是壓倒駱駝的最后一根稻草。從而放大恐慌情緒，造成外界對(duì)于企業(yè)經(jīng)營層面的一些誤解。
一些金融圈人士透露，之前有團(tuán)隊(duì)專門做空恒大商票，通過媒體大量發(fā)布恒大負(fù)面，把商票的價(jià)格打下來，然后低價(jià)收入。只是他們沒想到，這一次鬧的太狠，所引起的連鎖反應(yīng)，直接擊垮了恒大的現(xiàn)金流，商票也無法兌現(xiàn)了。
以往人們常說，“蒼蠅不叮無縫的蛋”，但現(xiàn)在就算是穩(wěn)健的企業(yè)，也有“禿鷹”在上空盤旋。在龍湖之前，旭輝、碧桂園、金地等優(yōu)質(zhì)開發(fā)商都有過類似的跌幅和遭遇。
伴隨行業(yè)走弱，有業(yè)內(nèi)人士表示，能夠做空的地產(chǎn)股真的不多了，這也使得“禿鷲們”只能將目光鎖定于健在且股價(jià)較高的民營優(yōu)質(zhì)房企身上。
狙擊“優(yōu)等生”
此次龍湖的暴跌，主要源于兩個(gè)猜測：一是，部分自媒體傳言，龍湖商票存在逾期情況；二是，瑞銀發(fā)布的一份報(bào)告稱，對(duì)碧桂園、萬科、龍湖、旭輝的自由現(xiàn)金流進(jìn)行了質(zhì)疑，并將龍湖的評(píng)級(jí)由“買入”下調(diào)至“中性”，目標(biāo)價(jià)從57港元下調(diào)至25.7港元。
“商票謠言+做空報(bào)告”是做空機(jī)構(gòu)的慣用伎倆。根據(jù)目前市場上的種種表現(xiàn)，龍湖大概率遭遇“做空”。
唯一權(quán)威的商票信息查詢平臺(tái)——上海票交所，在8月10日晚間罕見發(fā)文為龍湖正名，其稱，“近日，網(wǎng)傳龍湖集團(tuán)控股有限公司存在大量商票“逾期”記錄，經(jīng)核實(shí)，截止2022年8月10日，龍湖集團(tuán)控股有限公司無商票違約和拒付記錄，相關(guān)謠傳并不屬實(shí)。”
同日更早些時(shí)候，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍親自出山，召開投資者***會(huì)議。管理層同樣回應(yīng)商票“逾期”消息，稱這是完全的謠言，關(guān)注到相關(guān)源頭，已經(jīng)準(zhǔn)備追訴。龍湖從去年開始完全不做商票。現(xiàn)在商票余額7億，年底前逐步兌付到位。
吳亞軍將股價(jià)下跌原因歸于市場驚慌，“今天（8月10日）股價(jià)大跌，我們本身沒有太在意，這是市場驚慌導(dǎo)致的，企業(yè)根本沒出任何狀況。”
而對(duì)于瑞銀的那份報(bào)告，業(yè)內(nèi)人士稱其相當(dāng)滯后且不夠***，“龍湖連續(xù)六年成為綠檔房企，其年銷售額不到碧桂園和萬科的一半，在手現(xiàn)金卻是萬科的一半有多”“2021年，龍湖現(xiàn)金短債比高達(dá)6.11倍，這個(gè)安全系數(shù)，超過了所有房企。”
但或許也是因?yàn)閿?shù)據(jù)過于堅(jiān)挺，它自然也成為了做空者眼中的頭號(hào)目標(biāo)之一。換言之，相比其他房企，龍湖的股票有更大的做空空間，可以使他們賺得盆滿缽滿。
據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，暴跌當(dāng)日，龍湖做空成交比例成倍拉升，做空股數(shù)直接從9日的79.15萬股拉升至10日的922.2萬股，一天之內(nèi)翻了11倍多，占流通股數(shù)的21.5%。異常的數(shù)據(jù)背后，也證明了確實(shí)存在做空的可能。
龍湖，并不是瑞銀第一家“做空”的內(nèi)房股，它還曾發(fā)布涉及世茂、新城、旭輝等房企的做空報(bào)告。例如，3月14日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告，將旭輝控股股票的評(píng)級(jí)由“買入”調(diào)整至“中性”。
其在報(bào)告中稱，由于開發(fā)商的違約風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，旭輝合作項(xiàng)目多且合作伙伴多為民企（存信用風(fēng)險(xiǎn)）或金融機(jī)構(gòu)（存擠兌風(fēng)險(xiǎn)）的民營房企，因此面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)大。緊隨瑞銀報(bào)告及內(nèi)房股遭遇空頭，旭輝股價(jià)連續(xù)兩日大幅下挫。
隨后，旭輝控股董事局主席林中看完報(bào)告后，怒懟瑞銀“做空”，認(rèn)為“他們把這個(gè)負(fù)債放大了，嚇金融機(jī)構(gòu)．．．．．．按理來說，機(jī)構(gòu)應(yīng)該講得比較科學(xué)和準(zhǔn)確，而不是在這個(gè)時(shí)候落井下石。”
除了龍湖、旭輝、新城這些優(yōu)質(zhì)民企遭做空，連“地產(chǎn)一哥”碧桂園也被做空機(jī)構(gòu)盯上。
自碧桂園被惠譽(yù)和穆迪調(diào)整評(píng)級(jí)以來，便陸續(xù)有機(jī)構(gòu)開始做空碧桂園。它們瞅準(zhǔn)這家巨頭房企略顯疲態(tài)之時(shí)，散播負(fù)面消息，伺機(jī)出動(dòng)、制造恐慌，從中套利。
甚至做空者還盯上了有國資背景的金地。8月伊始，金地集團(tuán)的股票價(jià)格與債券價(jià)格不斷波動(dòng)。首先是股價(jià)連續(xù)陰跌一周，從8月1日開盤11.41元/股，下跌至8月5日收盤的10.41元/股。同時(shí)，金地多只債券再次大幅下跌，甚至有的債券盤中一度觸發(fā)停牌。
對(duì)于股價(jià)和債券價(jià)格的波動(dòng)，有市場人士分析稱，“近期有資本通過做空金地，先低價(jià)買入，等到公司消息澄清后、債券價(jià)格上漲再高價(jià)賣出套利。”但對(duì)于做空者的身份，外界并沒有確切的說法。
不禁感嘆，現(xiàn)在要做空一家房地產(chǎn)公司，真的是太容易了。因?yàn)檎麄€(gè)的房地產(chǎn)行業(yè)，真的是太缺信心了，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)就風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵。
盤旋的“禿鷹”
此次龍湖管理層在回復(fù)外界提問的時(shí)候，說了一句意味深長的話，“龍湖大跌在靜默期、敏感期，我們也不能買。”
的確，一旦處于財(cái)報(bào)的披露前夕，上市公司便進(jìn)入了階段性的“靜默期”，地產(chǎn)商有些信息不能披露太多，只能欲言又止，捍衛(wèi)市值的能力受限。也正因?yàn)橛诖耍糠謾C(jī)構(gòu)迎來了做空地產(chǎn)股的最佳窗口期。
于是，連被列為民企示范的旭輝、碧桂園、龍湖，以及頂著“招保萬金”招牌、比以往更為進(jìn)取的金地，都陸續(xù)被做空。一般而言，遭遇做空的當(dāng)天，地產(chǎn)股的股價(jià)均會(huì)有不同程度的下跌，并進(jìn)入較為漫長的修復(fù)周期。
據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，近兩月間，上述三家民企的股價(jià)跌幅，均在40%以上；金地的股價(jià)跌幅，也達(dá)到了16.85%。由此可見，覆巢之下，并無完卵。
環(huán)顧當(dāng)下的行業(yè)環(huán)境，地產(chǎn)回暖不及預(yù)期、房企迎來還債高峰、融資還未開閘，有些地產(chǎn)商繃緊了資金鏈咬牙堅(jiān)持，但仍不知道意外與明天哪個(gè)先到。市場上風(fēng)聲鶴唳，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)就很容易引起嘩然。
在這種情況下，做空機(jī)構(gòu)任意一份研究報(bào)告，就能一石激起千層浪。近日瑞銀報(bào)告對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，已經(jīng)充分地證實(shí)了這一點(diǎn)。而除了瑞銀之外，無差別看空地產(chǎn)股的機(jī)構(gòu)，還大有人在。
6月，穆迪將遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“Baa3”發(fā)行人評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單；此外，海倫堡、碧桂園等一批房企，也均被穆迪調(diào)低了評(píng)級(jí)。
境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)如穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)等，常有降低地產(chǎn)股評(píng)級(jí)之舉。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年地產(chǎn)下行以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望達(dá)250余次。
尤其是穆迪，過去9個(gè)月，其對(duì)發(fā)行高收益?zhèn)闹袊康禺a(chǎn)開發(fā)商，進(jìn)行了91次降級(jí)，創(chuàng)下新記錄。相比之下，截至2020年12月底的過去十年，穆迪僅對(duì)此類公司進(jìn)行了56次降級(jí)。
做空地產(chǎn)股的案例屢見不鮮。前有2019年初佳源國際、陽光100的股價(jià)閃崩，后有2020年3月，一位網(wǎng)名叫“一個(gè)有良知的地產(chǎn)人”，發(fā)布了一份對(duì)奧園的做空報(bào)告。去年以來就更多了，新力這類公司也難以幸免，甚至連房產(chǎn)服務(wù)商貝殼，也被渾水做空。
每一筆債務(wù)、存貨，財(cái)報(bào)上的業(yè)績增長數(shù)據(jù)、配股文件中的陳年舊賬等，都能成為做空者的有力武器。以往人們常說，“蒼蠅不叮無縫的蛋”，但現(xiàn)在就算是穩(wěn)健的企業(yè)，也有“禿鷹”在上空盤旋，只是有時(shí)候外界都不知道他們是誰。
房企在反擊
面對(duì)不斷出現(xiàn)的做空，房企也采取了一些不同的措施，予以反擊。最常見的做法，便是發(fā)表聲明、展示流動(dòng)性“秀肌肉”，與做空機(jī)構(gòu)隔空喊話，展開較量。
龍湖發(fā)起了交流會(huì)自證清白：該公司從去年開始，已完全不做商票，現(xiàn)在商票余額7億，年底前逐步兌付到位；目前為止到年底，所有債務(wù)都還清了，無未償硬性債務(wù)，
后來，上海票交所發(fā)聲，稱龍湖無商票違約和拒付記錄，相關(guān)謠傳并不屬實(shí)。于是，流言不攻自破。
今年3月，針對(duì)瑞銀提出的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，旭輝也一一給予了硬核回應(yīng)。尤其在表外負(fù)債規(guī)模方面，旭輝主動(dòng)披露，其非并表項(xiàng)目權(quán)益后負(fù)債為251.3億元，遠(yuǎn)小于瑞銀推算的600-900億規(guī)模。
在債務(wù)方面，3月，旭輝披露已購回本金總額7040萬元、于2022年4月到期的6.70%優(yōu)先票據(jù)，相當(dāng)于原定發(fā)行該等票據(jù)的本金總額4.4%，加上之前回購的4900萬元，累計(jì)已回購1.2億元。
與此同時(shí)，林中等人也在馬不停蹄地增持自家股票。僅在過去的7月份，旭輝控股股東以及部分高管，便已數(shù)次增持上市公司股份。他們對(duì)外表示，可能考慮日后于適當(dāng)時(shí)候，進(jìn)一步增持。
碧桂園也沒閑著，此前一接到穆迪調(diào)低公司評(píng)級(jí)的消息，它便直接提前回購了一筆4.11億美元票據(jù)，給予了回應(yīng)。7月中旬，碧桂園又回購了估值偏離較大的公司債券，首期規(guī)模不超過10億。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，碧桂園已累計(jì)購回優(yōu)先票據(jù)本金總額5570萬美元。截至5月5日，公司董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員購買債券的累計(jì)金額，達(dá)到4016.02萬元。
面對(duì)股債雙跌，金地集團(tuán)也于近日表示，公司現(xiàn)金流充裕，連續(xù)六年保持三條紅線綠檔。
據(jù)該公司此前公布，其子公司將以市場化方式在二級(jí)市場購買公司債券，首期規(guī)模不超過10億元。同日，金地集團(tuán)董事長凌克及部分核心管理人員，將繼續(xù)購買公司債券，總規(guī)模不超過2000萬元。
在行業(yè)的深度調(diào)整期，房企既要維持流動(dòng)性，又要構(gòu)筑流言的防御陣地，確是大不易。不過，如果是優(yōu)質(zhì)房企，那終將能經(jīng)受住考驗(yàn)，穿越周期，迎來下一輪機(jī)遇。
