本報記者郝亞娟張漫游上海北京報道
近段時間，在經(jīng)歷房貸利率“打折”之后，“要不要提前還房貸”的話題逐漸引起人們的關(guān)注。
易居研究發(fā)布的全國居民購房杠桿率研究月報指出，2022年二季度，全國居民購房杠桿率下降至21.2%，已創(chuàng)下2012年三季度以來的歷史最低值。
《中國經(jīng)營報》記者采訪了解到，房地產(chǎn)升值預(yù)期降低和理財收益整體下降是提前還貸行為的主要原因。
分析指出，隨著貨幣政策更趨穩(wěn)健，預(yù)計房貸利率后續(xù)仍有下降空間。對于現(xiàn)金流較為充裕的房貸居民而言，提前償還貸款意味著貸款總量會有所減少，能夠緩解總體償貸壓力。而對于現(xiàn)金儲備比較緊張的還貸者，則有可能導(dǎo)致短期資金緊缺，購房者需做好綜合、全面的考慮。
節(jié)省房貸利息
張諾（化名）是近期提前還房貸人群中的一員。他告訴記者：“今年以來，無論是我持有的理財產(chǎn)品還是市場上的其他產(chǎn)品，收益波動都比較大，破凈的也不少，考慮把手中的房貸先還了。”
談及這一現(xiàn)象，IPG（環(huán)業(yè)投資集團）首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為：“背后的原因是經(jīng)濟下行壓力下收入預(yù)期下滑和投資機會減少。”
根據(jù)央行的《2022年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2022年二季度末，本外幣住戶貸款余額73.29萬億元，同比增長8.2%，增速比上年末低4.3個百分點；上半年增加2.18萬億元，同比少增2.39萬億元。
相應(yīng)的，今年以來，全國居民購房杠桿率連續(xù)下降。易居研究院分析，主要原因是今年上半年個人住房貸款余額新增額下降過快，且降幅超過全國一、二手房成交總額。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹稱，今年上半年，我國住戶貸款余額同比少增，主要是住房貸款少增1.94萬億元。“有的熱點城市，今年新增個人住房貸款在下降。提前還的、到期的貸款，比新放出去的貸款要多。”
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向記者分析道：“盡管我們調(diào)低了房貸利率，但是從絕對水平來看，房貸利率水平在國際上仍然處于較高水平。如30年100萬元的按揭貸款，本息合計約180萬元，其實利息的額度壓力還是存在的。原來在房價上漲及經(jīng)濟增長的情況下，購房者比較關(guān)注房子升值空間，而目前房價基本穩(wěn)定，很多購房者會把家庭的儲蓄配置在理財或者股市里面。但近兩年投資收益基本負增長，因此，很多購房者會把非投資的現(xiàn)金拿來提前還貸。”
“理論上，假設(shè)原來500萬元商業(yè)住房個人貸款，每年按6%的償還利率計算，不算本金償付的話，每年利息支出為30萬元。如果今年提前償還100萬元，則意味著未來每年需要支付的利息支出為24萬元，每年節(jié)省6萬元，再乘以償還貸款的年限，應(yīng)該說確實節(jié)省了一筆不菲的開支。”植信投資研究院資深研究員馬泓向記者舉例分析。
“從投資收益的角度，當前投資銀行理財產(chǎn)品的收益率僅在3%~4%的水平，普遍低于房貸利率，這與往年8%左右較高的理財產(chǎn)品收益率有很大的區(qū)別，已經(jīng)無法完全覆蓋房貸利息支出。因此，部分有一定投資基礎(chǔ)的購房者選擇先把部分房貸提前償還。”馬泓表示。
值得一提的是，近期坊間流傳“向銀行申請‘提前還貸’卻被告知預(yù)約流程復(fù)雜、額度不夠、收取補償金”等內(nèi)容。但據(jù)記者了解，按照合同約定，實際操作中并不存在此類問題。
某銀行總行人士告訴記者：“從法律角度來看，貸款合同對客戶申請?zhí)崆斑€貸并未有硬性規(guī)定。客戶在提出提前還貸申請后，從提出到更換、再到落地通常需要一個月的周期。具體在執(zhí)行層面，部分網(wǎng)點員工向客戶解釋不到位，引起客戶的誤解。”他還提到，針對提前還款，房貸合同上均有規(guī)范性表述，一切都按照合同執(zhí)行。
該不該提前還貸？
根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，2022年7月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個基點和2個基點。
隨著貨幣政策更趨穩(wěn)健，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，房貸利率后續(xù)仍有下降空間。
8月1日，央行召開下半年工作會議提出，穩(wěn)健的貨幣政策實施力度進一步加大，引導(dǎo)公開市場7天期逆回購操作利率、中期借貸便利利率、1年期和5年期以上貸款市場報價利率適度下行，建立存款利率市場化調(diào)整機制。
中信證券方面認為，5月份，5年期LPR報價下調(diào)15bps，且央行將首套房按揭利率下限從LPR降為LPR減20bps。在此背景下，二季度全國平均房貸利率快速下降。6月全國平均房貸利率為4.62%，較3月大幅下降87bps，已經(jīng)接近上一輪房貸利率的低點，即2016年9月的4.52%，預(yù)計后續(xù)房貸利率仍有下降空間。
面對房貸利率下降的預(yù)期，對于貸款人而言，是否要提前歸還房貸？
宋紅衛(wèi)認為，從購房者方面看，提前還貸可降低未來的還貸壓力，但也增加了家庭短期內(nèi)的現(xiàn)金壓力；從銀行方面看，按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)的一塊收益產(chǎn)品，集中提前還貸的話，銀行的收益會下降，但是銀行的可貸額度會增加，對于銀行拓展更多的購房者貸款有一定幫助。
“如果購房者本身閑置資金比較多，提前償還的貸款規(guī)模對其本身日常開支沒有太大影響，提前還貸應(yīng)該說是不錯的選擇，既可以減輕日常負債壓力，又節(jié)省長期利息支出。而對于本身現(xiàn)金儲備比較緊張的人，如果用一筆規(guī)模不小的現(xiàn)金提前償還房貸，盡管長期來看確實節(jié)省了不小的開支，但卻造成短期手頭資金緊缺，甚至還要通過其他方式再度增加新的貸款，那就得不償失了。此外，部分貸款合同中對于提前還貸，可能還有支付補償金或違約金的約定內(nèi)容。因此，購房者需要提前做好綜合、全面的考慮。”馬泓如是說。
談及各家銀行對提前還款的政策和收費情況，高級經(jīng)濟師曹磊告訴記者，對于補償金和違約金的收取，一般在貸款合同中會有條款約定，若雙方在貸款之前就對合同條款進行了簽字確認，則該條款在法律上是合理且合法有效的。
曹磊進一步解釋稱，根據(jù)民法典中“意思自治”的原則，雙方只需是在平等自愿的要求上進行的條款約定，且不違反法律及相關(guān)政策的要求，則意思有效。目前，國家政策層面及行業(yè)監(jiān)管層面并不禁止相關(guān)的違約金和補償金的收取，其中一方未按照合同約定履行合同義務(wù)，那么理應(yīng)對于違約的行為承擔相應(yīng)的責任。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，銀行規(guī)范收取提前還款補償金，也說明近期一些銀行的提前還款現(xiàn)象或有所增加，這是需要注意的一個房貸新現(xiàn)象。
“過去，銀行征收1%補償金或違約金的情況，主要是針對一年內(nèi)多次提前償還貸款、償還不足3年就提前償還貸款等類型，有一定的限定標準。目前，各類提前還貸的行為都有可能要征收1%的違約金，這說明補償金或違約金政策是偏嚴的。”嚴躍進分析。
嚴躍進建議，銀行要充分認識到購房者提前還貸的心理，部分是考慮到還款壓力想提前償還，以減少后續(xù)的利息開支；部分是希望提前還貸進而把房產(chǎn)做抵押，進而獲得成本更低的貸款；部分則是近期有閑余資金，投資別的理財領(lǐng)域會覺得不劃算。銀行要對此類提前還貸的動機有充分的認識，以便更好提供金融服務(wù)。
李宇嘉預(yù)測，為了降低月供、提振樓市預(yù)期，5年期LPR還會下降，房貸利率也會進一步下降，存量房貸提前償還的可能性將逐漸增大。
易居研究院預(yù)計，隨著三季度全國住宅成交量溫和復(fù)蘇，以及下半年個人住房貸款余額新增額大概率小幅復(fù)蘇，下半年全國居民購房杠桿率還將繼續(xù)下行，但趨勢放緩。長期來看，為了行業(yè)良性、健康發(fā)展，房地產(chǎn)信貸溫和收縮是本輪行業(yè)供給側(cè)改革的必然趨勢，住戶部門杠桿率將在行業(yè)發(fā)展新模式逐漸穩(wěn)定后緩慢下行。
