在單純依靠市場化方式較難解決問題的情況下，建議在國家層面提供初始信用和建立協(xié)調(diào)機(jī)制。
備受關(guān)注的鄭州房地產(chǎn)紓困基金有了初步方案。8月5日晚間，據(jù)河南當(dāng)?shù)孛襟w報道，鄭州在近日出臺了房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，暫定規(guī)模100億元。這也是7月初全國爛尾樓業(yè)主斷供風(fēng)波以來，首個落地的地方性地產(chǎn)紓困基金。
此次紓困專項基金的設(shè)立，主要用于緩解房地產(chǎn)項目停工停按揭月供帶來的社會問題和金融風(fēng)險，提振市場信心。
但也有業(yè)內(nèi)人士在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，這一模式過于理想化，多數(shù)機(jī)構(gòu)參與的動力可能有限，能否實現(xiàn)預(yù)期效果，還有待進(jìn)一步觀察。
按照7月初曝光的國內(nèi)多地爛尾樓盤的統(tǒng)計，鄭州停工項目數(shù)量位居全國前列，涉及恒大、融創(chuàng)、奧園、陽光城等多家出險房企。
第一財經(jīng)記者致電多家房企了解到，目前鄭州紓困基金的具體使用方案尚未明確到房企層面。
第一財經(jīng)記者就此致電鄭州市房管局辦公室相關(guān)工作人員，被告知“先聯(lián)系宣傳部門”。
百億基金能否撬動社會資本？
文件顯示，紓困基金采用母子基金的方式運(yùn)作，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）還要根據(jù)不同項目吸引不同類型的社會資本參與子基金的設(shè)立。
從基金運(yùn)用來看，盤活資金將專項用于危困房企的問題樓盤項目，重點解決部分停工停按揭月供問題。在此過程中，央企、地方國企和國有投融資公司將成為項目盤活主體，最終達(dá)到“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應(yīng)，逐步化解潛在風(fēng)險。
專項基金本身規(guī)模暫定為100億元，相關(guān)開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）還要根據(jù)紓困項目，吸引不同類型的社會資本參與子基金的設(shè)立。
“100億元平攤到十幾個爛尾項目上，一個項目最多可獲得7、8億元，最多可以讓項目多周轉(zhuǎn)一小段時間。但要吸引更多資本進(jìn)來，盈利是首要問題。”一位長期研究地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)人士對記者表示，百億規(guī)模本身作用很小，重點在于吸引更多社會資本參與，但多數(shù)機(jī)構(gòu)參與的動力可能有限。
在他看來，如果以低價收購的模式，參與救助的企業(yè)最后還要貼錢，出手的動力也會大大降低。因此，在基金發(fā)力初期，可能還是需要國企帶動，但是出資額能達(dá)到多少仍很難預(yù)期。
按照鄭州市***的安排，子基金的實施主體主要由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本（包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)）等組建。
其中，必須出資的除了紓困專項基金外，項目所在區(qū)國有投融資公司原則上應(yīng)參與子基金組建，前者出資比例原則上不高于30%，其他各主體出資比例協(xié)商確定。
此外，項目盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中前者原則上不高于40%，其余資金則通過積極爭取金融機(jī)構(gòu)并購貸款等方式籌集低成本資金。以此計算，在紓困專項基金出資30%假定下，理想情況下最終撬動的資金總規(guī)模有望超過800億元。
按照上述預(yù)期，通過紓困專項基金帶動社會資本盤活危困房企1~2個凈資產(chǎn)較高的存量項目，并督促危困房企將置換資金專項用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，達(dá)到“盤活一個，救活一批”的杠桿撬動效應(yīng)，逐步化解潛在風(fēng)險。
不過，上述機(jī)構(gòu)人士仍然認(rèn)為，如果方案最終還是更傾向于“救項目、救市場”而非“救企業(yè)”，可能過于理想化，很難實現(xiàn)預(yù)期效果。
億翰智庫分析認(rèn)為，地產(chǎn)基金的規(guī)模是否足夠是一個問題，此外統(tǒng)貸統(tǒng)還的模式是否能從國開行貸到資金目前還不確定。因此雖然要求地方***壓實責(zé)任，但是地方***可能面臨“巧婦難為無米之炊”的困境。
“一切紓困方案在落地之前都難以判斷具體效果，不能只停留在紙面。”一位資產(chǎn)管理公司（AMC）高管對第一財經(jīng)記者表示。
多方參與推進(jìn)“保交樓”
“保交樓”已經(jīng)成為當(dāng)前防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險的最重要的工作之一。
目前除鄭州外，陜西咸陽、四川遂寧等也已提出“一對一”模式的保交樓初步方案。
8月5日晚間，四大AMC之一的中國華融發(fā)布消息稱，與陽光集團(tuán)簽署了紓困戰(zhàn)略合作協(xié)議。上述AMC高管對第一財經(jīng)記者透露，目前國內(nèi)四大AMC都在做類似推進(jìn)工作，確定項目后會陸續(xù)披露，但最關(guān)鍵的仍是實際落地情況。
同日，上海銀保監(jiān)會召開年中工作會議指出，支持上海市做好“保交樓”工作。
7月28日，中央政治局會議首提保交樓，并強(qiáng)調(diào)壓實地方***責(zé)任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。
隨后，央行、銀保監(jiān)會在下半年工作會議中均強(qiáng)調(diào)了“保交樓”的重要性。央行稱，因城施策實施好差別化住房信貸政策。保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
銀保監(jiān)會表示，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人近日在接受媒體采訪中也表示，將指導(dǎo)銀行在地方“保交樓”工作安排的總體框架下，“主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究”。
光大證券（***）金融行業(yè)首席分析師王一峰表示，落實好“保交樓”關(guān)鍵在于“壓實地方***責(zé)任”。各地“保交樓”問題復(fù)雜、情況不一，具有鮮明的地方特色。落實責(zé)任要求，需要地方***結(jié)合本地實際情況，發(fā)揮主觀能動性和創(chuàng)造性，根據(jù)地方資源稟賦、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，靈活采取有針對性的舉措。
億翰智庫研究指出，在單純依靠市場化方式較難解決問題的情況下，建議在國家層面提供初始信用和建立協(xié)調(diào)機(jī)制，比如第一步在全國層面成立保交樓基金，對金融機(jī)構(gòu)特別是AMC機(jī)構(gòu)給予無息或者低息貸款，鼓勵其主動參與盤活項目；第二步建立保交樓信用機(jī)制，從國家層面協(xié)調(diào)信貸資源，并規(guī)范信貸投放和回收等全流程運(yùn)作，明確金融機(jī)構(gòu)、地方***和項目開發(fā)商等相關(guān)主體承擔(dān)的責(zé)任。
