知名券商光大證券（***）近日發布首次覆蓋越秀服務集團（股份代碼：6626.HK，簡稱“越秀服務”）報告，并給予其“買入”評級，按2022年盈利預期給予15倍估值，目標價6.08港元。報告指出，越秀服務在大灣區布局密度高，盈利能力顯著提升。此次覆蓋是光大證券對越秀服務國企優勢背景、大灣區高密度布局、增值服務及特色TOD物管業務拓展的認可與肯定。?

　　穩健國企優勢顯著，項目資源豐富?

　　光大證券在報告中指出，越秀服務作為廣州市屬國企越秀集團旗下、越秀地產板塊下屬的大灣區物業管理龍頭企業之一，背靠越秀地產和廣州地鐵，優勢顯著。主要股東經營穩健，信用風險較小，2022年上半年越秀地產全口徑銷售金額482億元，排行百強房企銷售第18位（越秀地產與廣州地鐵分別在廣州地區排名第一和第三），能夠為越秀服務提供堅實保障和豐富項目資源。?

　　目前，越秀服務已形成包括非商業物業管理、非業主增值服務、社區增值服務，以及商業運營及管理、市場定位咨詢及租戶招攬在內的五大業務條線。數據顯示，截至2021年末，越秀服務取得營業收入19.2億元，歸母凈利潤3.6億，在管項目251個，在管面積約3890萬平方米（其中商業在管330萬平方米），合約面積約5838萬平方米的成績。?

　　“1+4”戰略布局全面推進，特色TOD物管發展迅速?

　　報告顯示，越秀服務的“1+4”戰略布局正在全面推進。截至2021年底，越秀服務合約面積約5838萬平方米，其中70.2%位于大灣區，高密度區域布局更有助于發揮規模經濟優勢。其他項目則分布于華東、華中、北方、西部這四大區域的核心高能級城市，一方面保證在管項目的收費水平較高，同時也為增值服務提供較好的客戶基礎。?

　　而結合到具體業務，越秀服務TOD物管業務的版圖不斷外拓。光大證券指出，越秀服務在發展TOD物管服務方面擁有獨特基因，其兩大股東，廣州地鐵擁有超20年的地鐵物業管理服務的經驗，而越秀地產是中國最大的軌交物業開發商之一。二者實力背書，賦予越秀服務在此細分賽道上的天然優勢。?

　　數據也證明了這一優勢所帶來的利好。據2021年越秀服務年報，其TOD物管業務實現2.38億元營收，管理98個地鐵站24個車輛段/停車場。在2022年，公司更成功中標福州和長沙地鐵項目。目前，其與重慶、長沙、昆明、福州、青島、南寧6個城市的地鐵項目建立業務聯系，成功實現向外省市拓展的戰略目標。?

　　光大證券認為，TOD物管業務規模增長與盈利穩定性高，隨著越秀地產TOD項目落地，以及越秀服務自身外拓能力提升，其獨特TOD物管業務有望為業績增長注入更多動能。?

　　盈利能力顯著提升，增值服務逐步發力?

　　報告指出，越秀服務近年來業績實現高速增長，同時收入結構優化，其中基礎物管穩健發展，增值服務逐步發力，總體盈利能力顯著提升。?

　　數據顯示，越秀服務2018—2021年營收由7.6億元增至19.2億元，年均復合增速36.0%。這其中，社區增值服務是其增速最快的業務，2021收入同比增長229%，占總收入23%，躍升為第二大營收支柱，同時實現毛利2億元，高于其他業務。?

　　報告中，光大證券認為，越秀服務社區增值服務已形成的***化、多元化及均衡的業務條線（小區商業服務、中介業務以及拎包入住服務）是其增速原因。伴隨在管規模擴張，以及社區增值服務滲透率的提升，社區增值服務將有望進入高速發展階段。?

　　光大證券本次對于越秀服務首次出具覆蓋報告，對其盈利能力及戰略布局、獨特的TOD物管、國企背景等予以肯定，并對未來發展做出預測，給予“買入”評級。這意味著，剛上市僅一年的越秀服務，進一步獲得了資本市場的認可。未來，越秀服務將進一步夯實自身發展步伐，不斷為股東及投資者創造更多回報。?