許多施工單位認(rèn)為，總價(jià)包干就是“鎖死”工程量，結(jié)算時(shí)工程量增加，但費(fèi)用不增加。而單價(jià)包干工程量可調(diào)整，結(jié)算時(shí)更“占便宜”。

總價(jià)包干需要考慮影響結(jié)算額的工程量、綜合單價(jià)、工程變更、價(jià)款調(diào)整，其中綜合單價(jià)、工程變更、價(jià)款調(diào)整這三項(xiàng)，總價(jià)合同與單價(jià)合同沒有區(qū)別。總價(jià)合同與單價(jià)合同的區(qū)別在于工程計(jì)量，工程量由甲方提供，結(jié)算時(shí)按圖紙計(jì)算工程量。若招標(biāo)時(shí)施工單位已經(jīng)核對了工程量，結(jié)算時(shí)工程量變化由施工方承擔(dān)，結(jié)算時(shí)不再核對工程量。

非國有投資項(xiàng)目，特別是房地產(chǎn)交易市場，多采用非標(biāo)清單計(jì)價(jià)，固定總價(jià)與清單計(jì)價(jià)的固定總價(jià)有很大差別。就當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易模式下討論，總價(jià)包干比單價(jià)包干合適。下面我們結(jié)合案例進(jìn)行分析：

案例：某住宅項(xiàng)目采用單價(jià)合同結(jié)算的弊端

某房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，為多層建筑，招標(biāo)時(shí)采用模擬清單，項(xiàng)目建筑面積18萬平方米，合同價(jià)3.5億元。施工圖紙收到后進(jìn)行清標(biāo)，甲乙雙方核對工程量，簽訂固定總價(jià)包干合同。其中，合同約定工程變更小于5000元結(jié)算時(shí)不計(jì)算；人工和材料價(jià)格變化不調(diào)整；措施項(xiàng)一次性包死，結(jié)算時(shí)在任何情況下都不進(jìn)行調(diào)整。

合同約定，清標(biāo)過程中由施工單位充分考慮報(bào)價(jià)，結(jié)算時(shí)漏項(xiàng)缺項(xiàng)提出修改意見，若沒有修改意見，則視為施工單位已經(jīng)包括在其它單項(xiàng)中。

最終成本核算分析得出以下結(jié)論：

談價(jià)議價(jià)環(huán)節(jié)的消耗量變化

甲方在招標(biāo)時(shí)，感覺施工單位報(bào)價(jià)較高。進(jìn)行談價(jià)議價(jià)后調(diào)整報(bào)價(jià)。鋼筋分項(xiàng)是費(fèi)用占較大的項(xiàng)，甲方從人、材、機(jī)綜合單價(jià)分析表中得知，施工單位報(bào)價(jià)鋼筋清單項(xiàng)材料價(jià)填報(bào)4023.82元/噸（如下圖），通過調(diào)研市場價(jià)格，甲方得知鋼筋市場價(jià)3500元/噸，于是把此項(xiàng)列為重點(diǎn)談判突破口。

甲方談判人員要求施工單位解釋鋼筋分項(xiàng)的材料費(fèi)組成，而施工單位回復(fù)：“鋼筋購買價(jià)格3500元，損耗率7%約280元，漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)220元，其它材料20元”。

甲方談判人員查找定額中鋼筋損耗約2%~3%，以報(bào)價(jià)偏高超出正常消耗量為由，要求施工單位降低綜合單價(jià)。施工單位不肯讓步，甲方以議標(biāo)不通過手段，迫使施工單位領(lǐng)導(dǎo)出面讓步。

通過計(jì)算，鋼筋項(xiàng)目總用量9000噸，降低2%報(bào)價(jià)損耗率，即9000*4%*4023.82＝144萬元。而其它填報(bào)較低消耗量的清單項(xiàng)甲方不予調(diào)整增加，這樣實(shí)際是挑報(bào)價(jià)毛病的方式“砍”總價(jià)。

設(shè)計(jì)變更調(diào)減施工單位虧損

在施工過程中，甲方下達(dá)設(shè)計(jì)變更單，室內(nèi)墻面水泥砂漿原20mm厚變更為15mm厚，項(xiàng)目整體18平方米，墻面面積約37萬平方米，甲方以變更為由調(diào)減該項(xiàng)合同額的1/4，原報(bào)價(jià)25.64元/m2，370000*25.64*0.25＝237萬元。

結(jié)算中施工單位不服，不應(yīng)該扣減237萬元。理由是報(bào)價(jià)表中室內(nèi)墻面水泥砂漿25.64元/m2本身報(bào)價(jià)就是虧損的，施工時(shí)抹灰班組分包是22元/m2，砂漿材料價(jià)格約7元/m2，做下來成本價(jià)格應(yīng)該30元/m2。而設(shè)計(jì)變更只是厚度變化，實(shí)際抹灰過程中，抹灰班組分包的價(jià)格厚度減少，分包結(jié)算并不減少，施工成本是一樣，所以，扣減合同額不合理。

甲方委托第三方咨詢公司審計(jì)，咨詢公司對設(shè)計(jì)變更沒有計(jì)價(jià)依據(jù)，認(rèn)為扣減1/4的價(jià)格是依據(jù)消耗量同比增減原理。在施工單位看來，抹20mm厚與抹15mm厚，基層處理的人工、材料是一樣的，所以同比扣減不合理。但最終施工單位拿不出結(jié)算依據(jù)，只能承認(rèn)咨詢公司扣減辦法。

外墻涂料設(shè)計(jì)變更的影響

清單報(bào)價(jià)中外墻為真石漆，在外墻裝修時(shí)設(shè)計(jì)變更為同顏色的彈涂涂料。設(shè)計(jì)變更下達(dá)施工單位以后，因?yàn)榍鍐沃袥]有對應(yīng)的彈涂涂料價(jià)格，要現(xiàn)場雙方議價(jià)，通過認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)的方式確定。

經(jīng)過兩輪談判以后，施工單位申報(bào)彈涂涂料價(jià)格為45元/m2，而甲方讓涂料***分包人報(bào)價(jià)為32元/m2，施工單位對該報(bào)價(jià)不認(rèn)可。

甲方以施工單位虛報(bào)價(jià)格為由，此項(xiàng)改變?yōu)榧字阜职o總包服務(wù)費(fèi)2%，用專款專用的方式解決變更問題，以涂料***分包人報(bào)價(jià)為32元/m2，再加0.64元的總包費(fèi)，確定綜合單價(jià)為32.64元/m2。

經(jīng)過分析，原清單中外墻真石漆報(bào)價(jià)84.81元/m2（如上圖），利潤約25%，設(shè)計(jì)變更后甲方給的總包服務(wù)費(fèi)還不夠外架租賃費(fèi)用，利潤為零。外墻面積為14萬平方米，按報(bào)價(jià)清單利潤計(jì)算為21元/m2，外墻面變更以后，實(shí)際項(xiàng)目利潤減少約294萬元。

單價(jià)合同帶來的風(fēng)險(xiǎn)分析

經(jīng)過成本核算分析，談價(jià)議價(jià)環(huán)節(jié)、外墻抹灰設(shè)計(jì)變更、外墻真石漆改為甲指分包，這三項(xiàng)總差價(jià)675萬元，約占總造價(jià)的2%，項(xiàng)目在施工過程中材料漲價(jià)約4%，項(xiàng)目整體賬面是沒有賺錢。

談價(jià)議價(jià)環(huán)節(jié)、外墻抹灰設(shè)計(jì)變更、外墻真石漆改為甲指分包，這三項(xiàng)清單報(bào)價(jià)的明細(xì)報(bào)價(jià)有偏差，甲方盯著報(bào)價(jià)漏洞對圖紙進(jìn)行優(yōu)化。若是總價(jià)包干施工單位把報(bào)價(jià)分析表隱藏在合約外，就降低了甲方圖紙優(yōu)化的風(fēng)險(xiǎn)。

總結(jié)

在交易環(huán)境不同的情況下，總價(jià)包干和單價(jià)包干的解釋也不相同，合同拆分顆粒度越細(xì)，控制造價(jià)偏差越小，施工單位利用顆粒度劃分不清楚在施工過程中簽證增價(jià)，而房地產(chǎn)的甲方利用拆分顆粒度來控制成本，細(xì)化顆粒度減少施工單位的結(jié)算價(jià)款。可以把一些甲乙雙方在施工過程中的爭議（如下圖）分析：

通過分析以上四個(gè)問題，我們可知，施工過程中總價(jià)合同多是因?yàn)橐恍┳兞砍霈F(xiàn)問題。所以，總價(jià)合同不管是甲方提供工程量，還是施工單位核對工程量，都必須在確定合同價(jià)格時(shí)核實(shí)。特別是私企的預(yù)算人員，投標(biāo)時(shí)人手緊張，容易忽略核實(shí)工程量的任務(wù)，導(dǎo)致工程結(jié)算時(shí)非常被動，本來在投標(biāo)時(shí)可以委托第三方核實(shí)工程量，花小錢就能排除隱患，結(jié)果冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，拖到工程結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)因總價(jià)包干虧損，最后無法補(bǔ)救，只能承擔(dān)損失。

對房地產(chǎn)項(xiàng)目采用模擬清單招標(biāo)而言，報(bào)價(jià)拆分越細(xì)，施工單位面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。總價(jià)包干與單價(jià)包干相比，總價(jià)包干拆分細(xì)度較大，可降低甲方盯著報(bào)價(jià)扣減的風(fēng)險(xiǎn)。所以，工程結(jié)算時(shí)總價(jià)包干比單價(jià)包干合適。

總價(jià)包干項(xiàng)目與單價(jià)包干項(xiàng)目，

哪一個(gè)對工程結(jié)算更加有利？

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*本文系王啟存原創(chuàng)，獨(dú)家來稿

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