原題：房產(chǎn)過(guò)戶給“家庭成員”，2021年新規(guī)有變，差別大，父母、子女、夫妻都需留意！建議留存。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門最新公布的商品房銷售額和銷售面積算出，前8月全國(guó)新建商品房均價(jià)為10425元/平米，比第一季度末的10658元/平米有所回落。不過(guò)，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，由于基數(shù)較高，似乎沒(méi)有什么感覺(jué)，買房仍舊是一件不容易的事。

值得一提的是，即便現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相比20年前普遍有一二十倍的增長(zhǎng)，大部分人仍不著急變現(xiàn)，他們?nèi)栽敢鈱⒇?cái)富仍舊儲(chǔ)留在房產(chǎn)上，說(shuō)到底，房子不僅具有居住屬性，還象征著財(cái)富，不但自己可以收收租子，未來(lái)老了還可以“傳遞”給下一代，讓他們的生活也有基本保障。那么，問(wèn)題就相繼而來(lái)，現(xiàn)在一套房子總值少則幾十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)，上千萬(wàn)，如何將這樣一大筆財(cái)富過(guò)戶給子女就非常重要了。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，房產(chǎn)過(guò)戶都會(huì)牽涉到稅費(fèi)，由于標(biāo)的大，不同過(guò)戶方式的費(fèi)用也天壤之別，比如500萬(wàn)的房子，哪怕是差1個(gè)百分點(diǎn)也是5萬(wàn)元。所以，經(jīng)常有聽(tīng)到身邊人問(wèn)，到底選擇哪種過(guò)戶方式好呢？但網(wǎng)上各種過(guò)戶信息滿天飛，有的說(shuō)這樣，有的說(shuō)那樣，他們?cè)娇丛矫院Ｏ旅妫覀兏鶕?jù)國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶的最新規(guī)定進(jìn)行一個(gè)完整梳理，建議留存。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)繼承主要都是以《繼承法》來(lái)約定，但隨著形勢(shì)變化，有很多情況已不適應(yīng)現(xiàn)狀。從2021年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《民法典》繼承篇替代了原《繼承法》，其中定調(diào)了未來(lái)房產(chǎn)過(guò)戶的大方向，也更人性化。可以明確地講，在《遺產(chǎn)稅》未出來(lái)之前，我們大概率都是按照這部大法來(lái)安排包括房產(chǎn)在內(nèi)的繼承過(guò)戶事項(xiàng)，但一些涉及到稅費(fèi)的細(xì)節(jié)還是在適時(shí)調(diào)整，這不，今年9月1日正式施行的《中華人民共和國(guó)契稅法》就對(duì)房產(chǎn)過(guò)戶的稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，綜合各項(xiàng)新規(guī)來(lái)看，主要有以下幾個(gè)方面的變化：

首先，說(shuō)網(wǎng)絡(luò)上的一個(gè)曲解。最近有賣二手房的房產(chǎn)中介發(fā)朋友圈說(shuō)，以后契稅要從1-3%調(diào)整到3-5%，讓買賣雙方盡快完成過(guò)戶，這是不正確的。在以前的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》同樣也是規(guī)定3-5%的契稅，不過(guò)是一直都按照1-3%的優(yōu)惠來(lái)執(zhí)行的，新《契稅法》仍舊沿用這一條，且現(xiàn)在未聽(tīng)說(shuō)取消優(yōu)惠，那么，意味著未來(lái)將繼續(xù)執(zhí)行1-3%的契稅優(yōu)惠。

其次，增加了2種免契稅情形。一是法定繼承人繼承土地或房屋權(quán)屬；二是夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方變更土地和房屋權(quán)屬。這兩種過(guò)戶情況免征契稅。所以，新規(guī)明確了夫妻之間過(guò)戶房產(chǎn)是免征契稅的，但子女顯然不在此列，所以，子女過(guò)戶還是要交這個(gè)過(guò)戶費(fèi)的。

第三，此種情況免征個(gè)稅。具體為：法定繼承、無(wú)償贈(zèng)與給直系親屬或贍養(yǎng)人、滿5唯一等情況免征個(gè)稅。這里解釋兩點(diǎn)：1.“滿5唯一”就是唯一自住房且新取得的房產(chǎn)證滿5年；2.個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)為：按房產(chǎn)交易合同價(jià)格總價(jià)差值（現(xiàn)在賣出價(jià)—原來(lái)的購(gòu)入價(jià)）的20%，或直接為房產(chǎn)交易合同總價(jià)的1%核算。

先看房產(chǎn)買賣過(guò)戶。

買賣交易過(guò)房子的人都知道，這種方式是建立在各方都健在的情況下，且操作方式也比較成熟。但誰(shuí)都知道，買賣過(guò)戶的稅費(fèi)有一個(gè)最大的特點(diǎn)就是與房產(chǎn)的面積、取得房產(chǎn)證時(shí)間以及是否是自己的唯一住房有關(guān)。滿2年可免征營(yíng)業(yè)稅，滿5年再免掉1%的個(gè)稅，按照“契稅+個(gè)稅”的原則可以算出：

以一套價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)、房產(chǎn)證“滿5唯一”為例，其他價(jià)值可以參照此標(biāo)準(zhǔn)得出結(jié)果。那么，90平米以下、90到144平米、144平米以上三種面積段的稅費(fèi)為2萬(wàn)、2.5萬(wàn)、4萬(wàn)，不過(guò)，如果不是賣方唯一房產(chǎn)，那么，三個(gè)面積段的稅費(fèi)分別加上個(gè)稅1%，得出的結(jié)果分別為3萬(wàn)、3.5萬(wàn)、5萬(wàn)。

再看房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶。

房子屬于不動(dòng)產(chǎn)，贈(zèng)與也是需要繳納相應(yīng)稅費(fèi)的，但根據(jù)新規(guī)，對(duì)直系親屬或贍養(yǎng)人贈(zèng)與房產(chǎn)免征個(gè)稅，夫妻之間的贈(zèng)與過(guò)戶還免征契稅。那么，分別看一下兩種情況的稅費(fèi)，同樣以一套價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)為例：

假如屬于夫妻之間贈(zèng)與過(guò)戶，其中契稅為房產(chǎn)評(píng)估值的3%免除，公證費(fèi)為房產(chǎn)評(píng)估值的1%，印花稅為0.05%*2（雙方），過(guò)戶費(fèi)用即為：（1%+0.05%*2）*100萬(wàn)=1.1萬(wàn)。

假如屬于非夫妻之間的直系親屬或贍養(yǎng)人過(guò)戶，其中契稅3%需要全額繳納，同時(shí)還有公證費(fèi)1%和0.05%*2（雙方）的印花稅，過(guò)戶費(fèi)用即為：（3%+1%+0.05%*2）*100萬(wàn)=4.1萬(wàn)。

最后看房產(chǎn)繼承過(guò)戶。

繼承過(guò)戶分兩種情況，一種有遺囑的繼承，一種是無(wú)遺囑繼承。先說(shuō)有遺囑繼承。按照最新規(guī)定顯示，主要有三大變化：

一是遺囑不一定要求公證，未經(jīng)過(guò)公證的遺囑也有效，且遺囑的效力以最后一份時(shí)間為準(zhǔn)。比如說(shuō)，第一份遺囑公證后，后來(lái)又寫(xiě)了兩份遺囑，以最后時(shí)間的遺囑為準(zhǔn)。而且立遺囑方式增加到4種，手寫(xiě)、打印、錄音、錄像方式立遺囑都可以，其中只有打印遺囑要求兩人（含）以上人見(jiàn)證簽名簽時(shí)間即可。一句話，怎么方便怎么來(lái)，且按被繼承人最真實(shí)意思來(lái)。

二是繼承人范圍增加。為盡量避免無(wú)主房產(chǎn)生，代位繼承人增加了直系晚輩血親繼承人，包括兄弟姐妹的子女。然后，最新的繼承人順序變?yōu)椋旱谝豁樜焕^承人，配偶、子女和父母，第二順位繼承人中的姐妹或兄弟也不在的話，就由其子女來(lái)繼承。大家要明白一點(diǎn)，代位繼承并不是越位繼承，而是建立在前面的第一順位繼承人和第二順位繼承人都沒(méi)繼承的情況下，所以，無(wú)需多慮。

三是繼承過(guò)戶的費(fèi)用。嚴(yán)格地說(shuō)，這條不屬于什么變化，一直也執(zhí)行的，繼承過(guò)戶的費(fèi)用包括公證費(fèi)、***費(fèi)，各地費(fèi)用有所差別，但基本都介于幾百到幾千元之間。

通過(guò)以上3種過(guò)戶方式的對(duì)比可知，房產(chǎn)過(guò)戶給家庭成員，沒(méi)有統(tǒng)一的答案，其方式和過(guò)戶費(fèi)用選擇均需根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定，可以得出以下結(jié)論：

1.房產(chǎn)買賣過(guò)戶和贈(zèng)與過(guò)戶均是在世時(shí)操作，而繼承過(guò)戶則是被繼承人去世后的過(guò)戶；

2.如果屬于“滿5唯一”的房產(chǎn)，買賣過(guò)戶比贈(zèng)與過(guò)戶要?jiǎng)澦悴簧伲绻粷M足“滿5唯一”，且房?jī)r(jià)平穩(wěn)（因?yàn)樯蠞q部分需要交20%的個(gè)稅），贈(zèng)與過(guò)戶比買賣過(guò)戶劃算。這里有一個(gè)特殊情況是，夫妻之間的贈(zèng)與免契稅，所以，無(wú)論是否“滿五唯一”，這種贈(zèng)與都是最為劃算的，前提就是在世時(shí)辦理。

3.繼承過(guò)戶費(fèi)用少，辦理也簡(jiǎn)單，但僅限于“身后”辦理。這里也有一個(gè)特殊情況，如果繼承人名下還有房產(chǎn)，除非不***，若要***繼承下來(lái)的房產(chǎn)的話，還需要繳納全值或差值的20%個(gè)稅，如果是這樣情況的話，經(jīng)濟(jì)上還不如買賣過(guò)戶和贈(zèng)與過(guò)戶劃算。

當(dāng)然，上面僅從經(jīng)濟(jì)賬角度得出的結(jié)果，但從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)9成的人仍舊選擇繼承過(guò)戶，主要受傳統(tǒng)觀念“在世時(shí)，難以言說(shuō)財(cái)產(chǎn)分配”、“擔(dān)心提前過(guò)戶給子女，失去了主動(dòng)權(quán)”。所以，選擇何種過(guò)戶方式，還是要根據(jù)家庭實(shí)際情況來(lái)定，比如子女孝順情況、父母開(kāi)不開(kāi)明等等因素。

以上就是房產(chǎn)過(guò)戶給家庭成員方式的介紹，你了解了嗎？

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