臨近興創榮墅的一條主干道。于麗麗攝

本報記者于麗麗李未來北京報道

京滬高速西側，臨近京滬高速與首都環線高速（也稱“北京七環”）交叉處，有一處別墅區，此處隸屬北京大興采育鎮，但距離廊坊市區僅十幾公里，直線距離北京南二環路近30公里。

雖不算近，但這里的別墅勝在“便宜”。購房平臺房天下顯示，大興區采育鎮70年產權別墅365萬/套起。有銷售稱，這里有多處“老百姓也買得起的別墅”，是“全北京最低價別墅”。不過，經記者了解，事實上，該區域的銷售并不理想。

記者走訪得知，已有四五個開發商布局采育鎮，各別墅項目之間形成聚集效應的同時，也存在差異化競爭。為促進銷售，有開發商“豪送面積”，如買別墅贈“地下二層”和車位等。

“接地氣”背后的無奈

采育鎮與廊坊接壤，70余年前曾隸屬河北，屬于北京的“邊緣地帶”。日前，記者實地走訪觀察到，采育鎮內主干道車輛不多，街上行人亦少，商鋪不多見。進入采育鎮內的一條路邊，許多果農在此為各種品類的葡萄支攤位、打廣告。部分開發商也和果園合作，為看房的準客戶提供免費采摘體驗。

采育鎮有“北京吐魯番”之說，以種植葡萄聞名，采摘園云集。近年來，伴隨大興國際機場正式通航，陸續有四五家房企布局采育鎮。目前，在銷的項目有興創榮墅、住總如院等，京能?麗墅也將于近日開盤。

京能?麗墅項目銷售介紹采育鎮時稱，目前采育已有“第十大別墅區”之稱。記者走訪發現，上述幾處項目距離較近，相對集中，形成“聚集效應”的同時，也存在差異化競爭。目前上述項目的均價多為兩三萬每平米，不少別墅房源400余萬即可入手。

有中介人員對《華夏時報》記者提及，目前采育鎮的別墅或是“全北京最低價”。

以該區域某項目為例，記者在房天下以及騰訊房產等多家行業門戶網站看到，2017年2月左右，對其開盤的描述為“總價1200萬/套起”，2017年10月，其描述為“700萬-1000萬/套”，2019年北京樓盤網標示其價格信息為“770萬/套起”，2020年10月后，房天下對其的價格標示改為“400萬/套”起。價格呈一路下降趨勢。

而以另一項目為例，記者在北京住建委官網上看到，其2019年至2020年共獲得三次預售許可，在所有的批準預售的703套房源中，其網簽量僅140套。

價格實惠，但銷售為何仍不理想？

中國區域經濟學會副會長兼秘書長陳耀對《華夏時報》記者作出了相關分析，其認為，從區位環境來看，采育鎮居北京城南，城南房價整體低于城北，且采育鎮相對偏僻；從交通方面看，因其距離中心城區較遠，購房者考慮到出行高效，會優選臨近地鐵的居住區；配套設施方面而言，醫療是核心因素，居住別墅的人群中不乏中老年人，對近距離的三甲醫院依賴程度很高，尤其是心梗等急性病，就醫時間極緊迫；教育資源方面來看，居住別墅區的人對子孫就讀的學校品質要求較高。此外，豐富的生活配套對購房者而言也很重要，附近是否具備充足的便民超市等也是購房者的考察點之一。

陳耀指出，對高凈值人群而言，采育鎮暫不具備環境優勢和配套優勢，因此采育鎮的競爭優勢不強。不過，對于中等收入人群而言，想要改善居住環境，或可選擇。就采育鎮的區位特點而言，相比建設別墅區，若選擇建設普通住宅，銷售效果或更好。

記者走訪獲悉，在銷售推進緩慢，價格一路走低的情況下，該區域各項目之間也施展各種“花樣促銷”手段，爭取擴大銷售。

大手筆送面積

以規模較大的興創榮墅為例，記者在走訪中注意到，興創榮墅對于售樓大廳及樣板間的打造都十分用心，投入較大，相比其他幾個同類項目而言，更顯豪美雅致。同時，興創榮墅也有較為獨特的促銷手段，譬如大手筆“贈送面積”。

以房本面積240平的別墅為例，興創榮墅銷售人員王微（化名）介紹，該別墅室內使用面積可達330平，其中，贈送的地下二層和挑空部分的面積占約90平。

興創榮墅的挑空設計，銷售人員介紹這部分面積也為贈送部分。于麗麗攝

除此之外，多個戶型均有贈送面積。王微介紹，項目東區中式風格的聯排別墅，中間戶350平，邊戶420平左右，加上“贈送面積”可達五六百平。除地下二層和挑空部分的面積外，該項目的贈送面積還包括：陽臺、露臺、產權車位等。

值得注意的是，該項目部分戶型所贈送的地下二層是不計入房產證面積的。王微表示，“贈送的（面積）房產證都不體現，要體現的話，就不叫贈送了。”另外記者也注意到，其“贈送車位”，實際是車位和別墅的一體銷售，不分割售賣。王微解釋，“這個價格包含車位。（別墅和車位）不拆分。”

興創榮墅地下室。于麗麗攝

“贈送面積”或存在多種情況

關于買別墅“贈送面積”的營銷方式，《華夏時報》記者采訪了別墅設計師趙先生。趙先生對記者表示，“贈送面積”不在房本內顯現，這種情況并不罕見，全國各地都有。趙先生分析，地產商“加面積”的原因，有可能是因為房管局的相關條款及國家的相關限價政策。

趙先生進一步分析，以400平房子為例，假設市場價10000元/平，則總價為400萬。但若當地要求其售價不低于15000元/平，此時，開發商就可能將部分面積作為“贈送”，譬如會將400平的房子在房本上標為300平，以這種“巧妙”的方式使單價提升以達標。

這類贈送對于購房者而言是否具有保障性呢？《華夏時報》記者前后兩次以購房者身份咨詢北京市大興區住房和城鄉建設委員會，分別有兩位市場部工作人員對此作出了說明。

針對記者提出的購買采育鎮別墅可“贈送地下二層”的問題，一位工作人員表示“贈送的面積”或為公共區域，實質上并非“贈送”，也不算業主的產權，不過業主可以使用。同時，該位工作人員解釋，產權歸屬開發商，以后歸屬全體業主。

大興區住建委市場部的另一位工作人員表示，面積應以房本為準，如企業口頭承諾“贈送面積”則難以保障。購房者可與企業協商，看企業是否愿意就此簽署相關協議。購房者可根據協商情況來決定是否購買。若購房者選擇購買，屬于購房者與企業之間的民事協議。此外，對于“贈送的面積”是否具有產權的問題，該位工作人員表示，要看房本，房本上體現才有產權。

購買別墅“贈送地下室”，這一營銷策略并不罕見。那么，不計入房產證的情況，“贈送地下室”可能是哪幾種情況呢？

北京市常鴻律師事務所彭艷軍律師在接受《華夏時報》記者采訪時分析，這類面積未納入合同、同時也不顯示產權的地下室，可能屬于以下幾種情形：一是該地下室本屬于公共部分，開發商進行人為分割改造后贈與每戶業主使用；二是該地下室本屬于人防工程；三是該地下室根本就屬于未經規劃許可的違章建筑，無法辦下產權。

同時，彭律師指出，買房必須同時買車位屬于“捆綁銷售”。根據《中華人民共和國反不正當競爭法》相關規定，經營者銷售商品時，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件，因此“捆綁銷售”也屬于不正當競爭行為。

據了解，興創榮墅并非每個戶型均“贈送”地下二層，但“贈送”面積多的，價格會水漲船高。換言之，“贈送”的面積具有附加的隱性價格。王微坦言：“有贈送面積的（別墅），單價會高一些；不贈送面積的（別墅）單價只有兩萬二三，贈送（面積）的（別墅均價）合三萬多了。”

與興創榮墅不同，京能?麗墅銷售不明示“贈送”。該項目銷售張磊（化名）告訴記者：“現在建委不讓提‘贈送’的事，尤其是綠地和花園不讓體現在合同里。沒有合同，但（花園）就在你家門口，只有你自己家用。”

京能?麗墅于麗麗攝

記者走訪該區域時，也看到有項目售樓處正在裝修，不時傳來劇烈的機器聲響，項目銷售對記者說，“（建委）要求所見即所得，現在正進行調整。”對此，彭艷軍律師詮釋，依據我國《商品房銷售管理辦法》第三十一條之規定“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未做說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”

今年8月16日，北京市住建委正式發布《關于進一步規范新建商品住房銷售行為的通知》，包括規范設置交付樣板間、規范新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發企業主體責任等內容。而從記者走訪情況看來，該條款已經落實到位。