今天，到一個(gè)朋友的辦公室聊天，朋友的辦公室在蜀山區(qū)的西湖國(guó)際廣場(chǎng)C座，房產(chǎn)面積大概率150平米左右，月租金5000元，每平米月租金大概33元。
業(yè)主買了沒多久，大概12000多每平米買入的，總價(jià)大概180萬左右，租金的回報(bào)率是非常低的，年租金6萬元，不算資金成本，不算租金漲幅，因?yàn)檫€要空租期，按照目前的租金回報(bào)來算，收回成本需要30年，租金回報(bào)率只有3.3%。
從寫字樓上下來的時(shí)候，我特意轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)其他樓層的出租情況，我發(fā)現(xiàn)，幾乎每一層的出租率都不到50%，甚至有的樓層，出租率不到30%，大多數(shù)的寫字樓都是控制的，空置率很高。
事實(shí)上，整個(gè)合肥的寫字樓出租率，大多數(shù)很低，只有少數(shù)地段特別好的寫字樓，出租率較高，比如政務(wù)區(qū)的寫字樓，其他大多數(shù)的寫字樓，出租率都很低。
有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在一線城市的寫字樓空置率都比較高，深圳，上海等經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市，寫字樓的平均空置率也高達(dá)20%了，更別說合肥這樣的二線城市了，可以知道，三四線城市的寫字樓空置率只會(huì)更高。
寫字樓的空置率高，就表明了寫字樓的出租是比較有難度的。
那么，合肥的寫字樓到底值不值得投資呢？答案肯定是不值得投資的。
原因如下：
第一，寫字樓本身的升值空間很小。
寫字樓的產(chǎn)權(quán)一般都是40年的，土地性質(zhì)一般都是辦公或者商業(yè)性質(zhì)的，寫字樓不同于住房，本身的升值空間比較小，甚至可以說，不但沒有升值空間，大概率還是會(huì)貶值的。
以上文所述的西湖國(guó)際廣場(chǎng)為例，現(xiàn)在新房售價(jià)大概在12000到13000元左右每平米，而二手房掛牌價(jià)，甚至還不到10000元每平米，并且，幾乎是有價(jià)無市，很難賣掉，很難變現(xiàn)的，寫字樓的流動(dòng)性非常差。
寫字樓不同于住房，住房的出租回報(bào)率肯定是低于寫字樓的，但是，投資住房，最看重的是房產(chǎn)身邊的升值空間，而不是租金的回報(bào)。
第二，寫字樓的租金回報(bào)率低。
合肥的寫字樓，大部分每平米的出租單價(jià)都在30到60元每平米之間，只有極少數(shù)的寫字樓租金能超過100元每平米。
以西湖國(guó)際廣場(chǎng)為例，業(yè)主買入寫字樓之后，哪怕不算資金的邊際成本，回報(bào)率也只有3.3%，和存款回報(bào)幾乎相等了。
有人可能要說，如果自己本身需要租賃寫字樓，如果買下來，不用付租金了，那是不是比較劃算呢？
我認(rèn)為也是不劃算的，畢竟，資金是需要成本的，如果手中有兩百多萬，這些資金創(chuàng)造的價(jià)值，肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于支付的利息的，并且，一旦買了寫字樓，想把房產(chǎn)換成資金的時(shí)候，是非常困難的，甚至是要以很低的價(jià)格的才能處理掉。
第三，合肥的寫字樓庫存非常過剩。
合肥的商業(yè)房過剩，在全國(guó)都屬于領(lǐng)先的，合肥的經(jīng)濟(jì)畢竟不如一線城市活躍，所以寫字樓的市場(chǎng)需求沒有那么大，再者，就是合肥近十年發(fā)展速度很快，建造的寫字樓數(shù)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際的所需要的數(shù)量了。
并且，還有很多商住公寓，沒有統(tǒng)計(jì)在寫字樓中，而實(shí)際上，租商住公寓作為辦公室的數(shù)量也非常多，租賃商住公寓的部分，也分走了不少寫字樓的市場(chǎng)需求。
第四，線上辦公的沖擊。
現(xiàn)在的線上辦公非常便利，很多工作都不再局限于固定的辦公地點(diǎn)，寫字樓對(duì)于很多業(yè)務(wù)來說，也不再是必須品了，受去年新冠疫情的影響，線上辦公更加被社會(huì)所接受了。
總結(jié)：綜上所述，可知，不管是自用，還是投資房產(chǎn)，寫字樓都不是很好的產(chǎn)品，事實(shí)上，我認(rèn)為，寫字樓是完全沒有投資價(jià)值的房產(chǎn)。
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