來源：《民主與法制》周刊2022年第4期
劉貴祥、崔建遠、章劍生、程嘯、尹飛、王亦白：關于不動產***性質與效力行民之爭的討論
編者按
不動產***性質與效力的爭議由來已久。自上世紀90年代以來，行政法學者與民法學者便就不動產***的性質展開爭鳴，形成“行政行為說”“民事行為說”“雙重屬性說”等多種學術觀點。隨著《民法典》的編纂與出臺，以及自然資源部啟動《不動產***法》起草工作，不動產***性質與效力的爭議問題再次煥發學術生機。本期選取劉貴祥、崔建遠、章劍生、程嘯、尹飛、王亦白等六位專家的近期論述，對不動產***性質與效力問題的不同主張進行梳理，以饗讀者。
專家介紹
劉貴祥最高人民法院審判委員會副部級專職委員、二級大法官。編著《中國民商事審判新問題》《示范性執行裁判文書評析》等著作。在《中國法學》《法學家》《比較法研究》等期刊發表論文數十篇。
崔建遠清華大學法學院教授、博士生導師，兼任中國法學會民法學研究會副會長。代表性著作有《準物權研究》《合同法》《債法總論》等。在《中國法學》《法學研究》《中外法學》等期刊發表論文200余篇。
章劍生浙江大學光華法學院教授、博士生導師。代表性專著有《現代行政法總論》《現代行政法基本理論》（上下卷）等。在《中國法學》《法學研究》《法學家》等期刊發表論文百余篇。
程嘯清華大學法學院副院長、教授、博士生導師。出版《保證合同研究》《不動產***法研究》《民法原理與規范解釋》《侵權行為總論》等著作多部。在《中國社會科學》《中國法學》《法學研究》等期刊發表論文百余篇。尹飛中央財經大學法學院院長、教授、博士生導師。出版專著《物權法·用益物權》，合著《人身損害賠償疑難問題》《中國物權法教程》等。在《法學研究》《法學家》《法律科學》等期刊發表論文數十篇。
王亦白自然資源部自然資源確權***局綜合指導處處長?法學博士。代表性專著有《不動產***審查的法理與構造》。在《法學》《行政法學研究》《中國土地科學》等期刊發表論文十余篇。問題一：不動產***性質的行民之爭
劉貴祥：不動產***行為是一種民事***而非行政***
長期以來，由于我們對非訟程序的認識和重視程度不夠，簡單地將***機構實施的相關***行為理解為具體行政行為，并將其納入行政訴訟的受案范圍，導致因民事爭議而出現大量民事訴訟與行政訴訟相互交織的問題，既給人民法院的審判工作帶來巨大的困難，也給當事人帶來了無窮的訴累，不少糾紛長期無法得到有效解決。盡管最高人民法院一直在探索解決此類糾紛的方案，2014年修訂后的《行政訴訟法》也規定了一并審理的模式，但問題并沒有從根本上得到解決。
究其原因，可能還是對***機構的***行為欠缺應有的認識。應該說，《民法典》規定的各種***雖然有利于行政機關對相應事項進行管理，但從本質上看，***機構從事的***行為僅僅是為配合《民法典》的實施而處理的各種非訟事件。也就是說，***機構的***行為在性質上是民事***而非行政***。因為***機構辦理***的目的并非是為了行政管理，而是為了處理《民法典》規定的非訟事件。就此而言，***機構辦理***所適用的***規則，不能認為是行政程序規則，而是民事非訟程序規則。當然，這一問題的解決需要立法機關早日完善《民法典》的配套制度，盡快制定非訟程序法或者專門的不動產***法等法律，以提高人們對相關問題的認識水平。
章劍生：不動產***行為應當是行政事實行為
結合制定法的相關規定與司法實務，不動產***行為應當是行政事實行為，理由是：
1.不動產***行為是國家和縣級以上地方人民***自然資源行政主管部門作出的行政行為。《不動產***暫行條例》第6條規定：“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產***工作。縣級以上地方人民***應當確定一個部門為本行政區域的不動產***機構，負責不動產***工作，并接受上級人民***不動產***主管部門的指導、監督。”自然資源部“三定方案”第4條（五）規定：“自然資源確權***局。擬訂各類自然資源和不動產統一確權***、權籍調查、不動產測繪、爭議調處、成果應用的制度、標準、規范。承擔指導監督全國自然資源和不動產確權***工作。建立健全全國自然資源和不動產***信息管理基礎平臺，管理***資料。負責國務院確定的重點國有林區、國務院批準項目用海用島、中央和國家機關不動產確權***發證等專項***工作。”在上述不動產***機關的法律框架之下，由不動產***機構作出的不動產***行為具有權力屬性，屬于行政行為范疇。實務中，凡不動產***中，申請人與不動產***機構發生的法律爭議屬于法院行政訴訟受案范圍，也可以支持上述論點。
2.不動產***行為沒有***機關的“意思表示”。“意思表示”是源于民法的一個學理概念。所謂意思表示，是指“將欲發生法律效果之意思表示于外的行為”。行政法學引入此概念，用于區分行政決定和行政事實行為，已為通說。民法中的“意思表示”蘊含著私法自治原則，它的法律價值在于對抗國家權力對民事法律活動的過度干預。與民法不同的是，行政法上“意思表示”的內容是法定的，且它能使行政決定產生法效力。不同于行政決定所產生的法效果，行政事實行為僅僅是客觀上產生的一種“事實”，因有法的規定使得這種“事實”具有了某種法效果而已。不動產***行為是***機關對行政相對人提交的“材料”加以確認（如實記載）的一種“事實”，不動產***機關在主觀上并沒有欲與行政相對人建立一種行政法權利和義務關系的“意思表示”。基于不動產***行為的內容，***機關無要求行政相對人將來履行何種法定義務的法定權力，行政相對人也無可請求***機關履行何種職責的法定權利。當然，在不動產***過程中，如送達等程序性行為是行政機關一種“意思表示”，但因這種“意思表示”內容中沒有涉及對行政相對人權利義務的“處分性”，故在行政法學理上它是一種觀念上的“表示行為”。
3.不動產***行為的法效果是由《物權法》規定的。《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、***和消滅，依照法律規定應當***的，自記載于不動產***簿時發生效力。”此為不動產***行為的法效果——公信力的法規范依據。所謂公信力，是指“即便不動產***簿上記載的物權歸屬、內容與真實的物權歸屬、內容不一致，信賴該***簿記載之人仍可如同***簿記載正確時那樣，依法律行為取得相應的不動產物權”。也就是說，如果不動產***發生錯誤，善意取得該不動產的第三人基于對***簿記載內容的信賴，法律也應當推定該***簿記載內容正確，從而使該第三人取得該***不動產的權利。不動產***作為行政事實行為，它的公信力是由《物權法》賦予的。《物權法》之所以要賦予不動產***行為的公信力，其立法目的在于確立交易安全秩序（保護善意第三人）。尤其需要指出的是，不動產***行為的法效果并不產生、變更或者消滅行政相對人的權利，而是行政機關對申請人與房屋相關的權利加以記載。
4.不動產***行為爭議是通過行政復議或者行政訴訟程序解決的。基于不動產***行為是行政事實行為這一前提條件，在我國現有法律框架下，若公民、法人或者其他組織對不動產***行為的合法性有異議，應當依法申請行政復議或者提起行政訴訟，由復議機關依法作出決定或者法院依法裁判。對這個問題引發的爭議應該是源于《物權法》的相關規定。我們知道，不動產***制度的法律基礎是《物權法》，而《物權法》在性質上歸入于私法。由此產生的問題是，公民、法人或者其他組織因不動產***引起的爭議究竟是提起行政訴訟還是民事訴訟？原《物權法》本身并沒有給出一個明確的答案，學理上也有爭議。2010年最高人民法院發布的《關于審理房屋***案件若干問題的規定》第1條規定：“公民、法人或者其他組織對房屋***機構的房屋***行為以及與查詢、復制***資料等事項相關的行政行為或者相應的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。”根據這一條的規定，最高人民法院將“房屋***行為”界定為行政行為，并納入了行政訴訟的受案范圍。但是，公民、法人或者其他組織對于作為“房屋***行為”基礎的民事法律關系發生爭議并據此提起行政訴訟的，法院應當告知其應當先通過民事訴訟解決該民事爭議，然后再通過行政訴訟解決不動產***行為的合法性問題。為此，該解釋第8條又規定：“當事人以作為房屋***行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋***行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。”2015年最高人民法院發布《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第1條規定：“因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權***基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。”根據這一條規定，不動產***行為是被排除在民事訴訟之外的。可見，多年來最高人民法院對不動產***行為爭議應當通過行政訴訟解決的法政策態度一直是穩定、一致的。
程嘯：不動產***行為是一種程序性行政行為
不動產***中既有當事人的民事行為，又有***機構的行政行為，不宜將不動產***籠統地界定為民事行為或行政行為。如果只是考察不動產***機構的***行為的性質，則該行為性質屬于行政行為。但是，它既非行政確認行為，更非行政許可行為，而是一種特殊的行政行為。
1.不動產***的根本目的是貫徹物權的公示與公信原則，而非其他。盡管不動產***事務是由國家公權力機關來負責的，但這絕不意味著，***就是一種單純的行政管理活動。我國《物權法》之所以在第二章第一節專節規定不動產***，也并非僅僅是為了行政機關更好地對不動產物權的變動進行管理和干預。同樣，不動產***也不意味著行政機關有權力確認不動產物權的歸屬和內容。誠如有的學者所言：“***機關的性質并不能決定***行為的公示性質，因***機關為行政機關即稱***行為屬于行政行為，因***機關為司法機關即稱***行為屬于私法行為”，都是錯誤的。“當事人權利保護通過權利公示得以實現，但權利公示并不必然要求行政機關的介入”，因此***與行政行為并無必然的聯系。不動產***在本質上應當看作是不動產物權變動的公示***，是國家為維護不動產物權交易的安全與快捷而提供的一種公共服務。這種服務可以（如大多數國家那樣）由行政機關來提供，也可以（如德國那樣）由司法機關來提供。在我國，受歷史傳統影響，不動產***一直是由行政管理機關負責，而且不動產***也確實為***的行政管理奠定了基礎、提供了便利。但如果以此為由，否認不動產***的本質在于公示，而將之看成是單純的行政管理手段，甚至據此認為***是行政機關對民事主體的不動產物權這一基本的民事權利的確認或授予，顯然是錯誤的。這種觀點不僅“在法理上和實踐上否定了物權只能來源于民事主體自己創造的本質、交易中的物權本來只是民事主體自己的權利的本質”,損害了民事主體的權利，對當事人意思自由進行了不正當干預，而且會使大量的行政管理職能被不適當地附加在***制度上，違背不動產***的本質，扭曲其功能。
2．不動產***機構的***行為屬于行政行為，但此種行政行為屬于程序性行政行為而非行政確認行為。在我國，依據《物權法》和《不動產***暫行條例》的規定，不動產***由不動產所在地的縣級人民***不動產***機構辦理，其依據法律規定的權限和程序進行***，不能超出法定的權限或違反法定的程序，否則不僅其行為會被確認違法或被撤銷，不發生相應的法律效力，并且可能要因此承擔行政賠償責任。因此，不動產***行為在我國法上當然屬于行政行為，但這種行政行為并非行政確認行為，其既不能確認民事實體法上的不動產物權，也不會導致行政法上的權利和義務產生或消滅。
尹飛：不動產***本質上為行政行為
1.不動產***行為是不動產***機構的行為。一方面，不能無視***機構在不動產***行為中的主體地位，否則無法解釋***制度存在的必要性。另一方面，***機構是***行為的唯一主體。雖然依申請***是不動產***制度的基本原則，但這不意味著可以將完整的不動產***割裂為當事人的申請和***機構的審核兩個階段甚至兩個行為。否則，所有依申請而啟動的行政行為都將面臨這一問題。在因法律行為引起的不動產物權變動中，顯然存在當事人之間就不動產物權變動達成合意的過程，這一合意顯然也屬于民事活動，但其需要轉化為行政法上的***申請、或者說至少具備行政法上的***申請的形式，方可啟動***程序。在申請之后，無論是受理還是審核，都是不動產***機構在進行行為；尤其是不動產***行為最終體現為***機構在***簿上予以記載或者不予記載，更是***機構依法行使權力的結果。在整個***過程中，申請人只是行政相對人而已，其在提交***申請之后，并無參與或者共同參與行政決定的余地，只是在不服最終的行政決定的情況下，有權依法申請相應的救濟。因此，不動產***行為本質上是不動產***機構的行為。
2.***機構性質上為公權力機關。“不動產***機構是旨在服務公眾而非謀求私利的公共部門，這在比較法上是普遍規律。”《物權法》起草至今，在筆者閱讀的范圍內，我國學者均認為不動產***應當由國家機關進行，這主要是考慮到不動產***簿的公信力需要國家機關的公信力予以加持；尤其在我國社會中介機構發育不健全、公信力不足的情況下，借用***機關的公信力旨在實現民法上公示效果，更是顯得尤為必要。
3.現行法完全肯認了***行為的行政行為性質。從《物權法》的規定來看，雖然其賦予了民法上的法律效果，究其本質，仍然是將***作為行政行為來對待的：首先，《物權法》明確了不動產統一***的要求，強調統一***的范圍、***機構以及***辦法由法律、行政法規規定，尤其是第10條明確規定，“不動產***，由不動產所在地的***機構辦理”，這就授予了***機構進行***行為的權力。其次，《物權法》對***的基本程序進行了規范，對不動產***導致不動產物權變動、對抗或者宣示的法律效力進行了規定。第三，《物權法》第13條明確禁止***機構超出***職責范圍進行行為，也體現了***行為作為行政行為的本質。因為對于公權力的行使而言，法無授權即為禁止。如果逾越了法定權限或者違反了法定程序，其行為就應當被宣告無效或者被撤銷。從這些規范來看，***機構作為行政機關，其權力來自法律的賦予，行使權力也要遵循法定的程序，體現的是依法行政的要求。在得到法律授權的情況下，***機構的***行為才能發生設權、對抗或者宣示效力，而其他行政機關沒有得到這種授權，自然無權辦理不動產***。此外，從實務中對***錯誤賠償采取的行政訴訟、國家賠償等救濟方式來看，也將不動產***視為行政行為。
王亦白：不動產***兼具公法屬性與私法屬性
對于不動產***，既要肯定其私法屬性，但也不能忽視其公法屬性，將其視為具有私法和公法雙重屬性更為適宜，并且還應有所側重。闡述不動產***私法屬性時，關注點主要在***與否的結果，但從行為過程乃至行為起因來看，其私法屬性亦是十分明顯的。
一方面，***申請對于***程序啟動及推進具有重要意義。我國《物權法》和《不動產***暫行條例》確立了“依申請***”的原則，體現了民事自決和尊重申請人意愿：除少數***依囑托或依職權啟動外，當事人的申請是啟動***程序的原因；是否申請***以及何時申請***應由當事人自行決定，***機構不為申請確定期限；***申請界定了***機構的活動范圍，***機構不能超越該范圍從事活動；只要***尚未完成，申請人就可以撤回。另一方面，不能離開起因孤立地看待***行為。萬事萬物都有其根源，將不動產***界定為行政確認行為，那么所要確認的對象就是***之起因，有學者將其稱為“***基礎關系”，有學者稱為“原因行為”，筆者參照最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕第5號，以下簡稱“物權法司法解釋一”）有關用語，稱為基礎民事法律關系。八種***類型除查封***外，誘發***的起因都是基礎民事法律關系；即使是查封***，需***機構協助執行的也多是民事糾紛所致。因此私法屬性貫穿不動產***之始終，從***起因到程序啟動，從***過程到***結果；在以物權***為核心的不動產***中，私法屬性更是直接體現在***目的實現和***功能發揮上。
與此同時，由于不動產***機構屬于行政機關，實施著依法賦予的行政職權，行政確認可謂是不動產***的外觀表征，私法自治的目的也需借助公權力介入來成就和實現，***的公法屬性不容忽視。然而，考慮到不動產***畢竟主要基于物權變動的需求而產生，所追求的最終效果確認、保護、公示不動產物權，***本身對私權利的介入是有限度的，私法屬性應當是不動產***的本質。并且，不動產***的私法和公法效力聯系密切，也充分體現了其公法屬性的工具價值，***的確定力是***簿推定力的效力延伸，從對不動產權利的正確性推定，發展成對***機構和相對人的拘束力：***的公定力是***簿公信力效力的加強，用***機構的公權力及其背后的國家權威為私權利“背書”。因此，在不動產***所具有的私法和公法雙重屬性中，私法屬性是內核和本質，居于首要地位。公法屬性是外觀和形式，居于次要地位。“物權法司法解釋一”第1條雖然劃定的是不動產***糾紛處理的民事訴訟和行政訴訟的邊界，但從其將大部分不動產物權***糾紛劃入民事訴訟、以“除外”來表述行政訴訟附帶民事訴訟看，恰是佐證了不動產***的法律屬性。
問題二：不動產***的效力問題
崔建遠：不動產***具有《民法典》所確立的公信力
《民法典》第216條第1款前段賦予不動產物權***具有公信力，其意義在于，不動產物權變動既以***為公示***，即使此類表征與真實的權利不符，對于信賴物權表征而為交易之人，法律仍然承認其具有與真實物權狀態相同的法律效果，以為保護。該項原則即為公信原則，這種法律效力就是公信力。該條第1款前段即為其法律根據。
不動產物權以***為其公示***，法律可以就此止步，不賦予***以絕對的效力。至于***是否準確地反映了真實的不動產物權關系，法律不打保票。這或暗或明地告訴人們，不動產***簿的記載不一定正確，不得/不宜完全信賴該記載，與***名義人***時，欲保自己不因***錯誤而受損失，需要做進一步盡職調查，只在有充分、確鑿的證據證明該***為正確時，才與***名義人交易，方可支付對價。日本民法就奉行此道。這雖然符合實事求是的原則，注重保護真實的物權人，但是，交易相對人勢必投入相當的人力、物力盡職調查***的不動產物權關系是否就是真實的不動產物權關系，以免因***的物權人對不動產沒有處分權而使交易相對人不能取得該不動產物權，從而遭受損失。鑒于盡職調查耗時、費力，使交易成本大為增加；特別是，有些場合無法盡職調查。其結果是大大挫傷了人們進行交易的積極性，制約了財產的流轉，降低了社會價值。為改變這種局面，包括德國民法在內的一些立法例為了交易安全，及滿足效率原則的要求，賦予不動產物權的***以絕對的效力，保護信賴此類***的善意相對人，在此類***所彰顯的不動產物權關系與真實的不動產物權關系不一致的情況下，固定了基于此類***所為的不動產物權變動的關系，由善意取得制度配合，使善意的交易相對人取得該不動產物權。這就是公信原則/公信力得以確立的機理。
章劍生：不動產***產生面向私法的效果——公信力，不構成行政法上的法律效果
不動產“***制度，在形式上，是為不動產交易，尤其是為不動產所有權交易而設的程序性質的制度”。在世界范圍內，不動產***制度主要有契據***制、權利***制和托倫斯***制三種。我國《物權法》采權利***制，即不動產一旦***，***名義人就獲得不動產權利的確認，并且國家擔保這種權利確認的正確性，此即為***的公信力。如上所述，在性質上不動產***行為屬于（表示性的）行政事實行為，沒有（表意性的）行政決定那樣的法效力，作為行政事實行為的不動產***“公信力”是由《物權法》所賦予的。因為，“行政***的法律效果產生于法律的直接規定，而非行政權的作用使然，自然不構成行政法上的法律效果”。以下兩個基礎可以支持不動產***行為的公信力：
1.規范基礎。《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、***和消滅，依照法律規定應當***的，自記載于不動產***簿時發生效力。”基于這一法規范，在面向第三人時，這一“***簿”因其背后有國家擔保而產生一種公信的法效果，保證了不動產交易秩序穩定、有序。“不動產***之公信力乃***制度之后盾和保障，其通過‘將錯就錯’之技術手段來實現這一功能。而法律之所以‘將錯就錯’，皆因第三人‘信以為真’。”正如學者所言：“從***所產生的效力來看，***行為是產生私法效果的行為，***的首要意義在于物權變動的公示及公信，相對人及利害關系人均可查閱***簿冊，并且任何人均可相信***權利而為交易。”
2.行為基礎。不動產***行為就其內容而言，是不動產***機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產***簿的行為。原則上，它是基于相關當事人的申請，不動產***機構依職權對其提供的材料進行查驗、實地查看后作出的行為。如前所述，它是行政法上的事實行為，《物權法》以立法的方式賦予其一種面向私法的法效果：公信力。
王亦白：不動產***兼具公法效力與私法效力
1.不動產***的公法效力
就***行為而言，有的學者認為：“其效力包括公定力、確定力、拘束力。”筆者認為，拘束力應當是行政行為效力的概括描述，其他效力均屬由其衍生而來的子效力，不宜單獨列出；同時，從不動產***行為的內部影響、外部影響兩方面進行分析，不動產***所具有的公法效力應當主要是確定力和公定力。
一是確定力。不動產***的確定力就是指不動產***一旦完成，就對相對人和***機構產生法律效力，相對人不能隨意對其效力提出爭議，***機構自身也受到不能任意撤銷***行為的限制。一方面，可謂之“不可爭力”，即***行為的相對人除非具有法定理由并依法定程序，不得隨意要求變更、撤銷或廢止已生效的不動產***行為；另一方面，可謂之“不可變力”，原則上***機構不得隨意撤銷***，或者只有在特定條件下才允許***機構撤銷***。賦予不動產***確定力的原因在于：盡管***僅僅是對不動產物權及其他法定事項的證明與確認，但在相對人通過申請對個人意志真實性作出承諾后，***機構通過公權力的介入體現出行政意志，就必須要讓***行為對參與各方產生拘束力。唯其如此，不動產***才真正產生行政確認的效力。
二是公定力。行政行為的公定力實質上是一種假設的法律效力，它所享受的是整個社會對行政行為的法律保護，它是一種對世的法律效力。由于不動產***旨在維護交易秩序和交易安全，因而其法律效力必須外部化，通過賦予***行為及于第三人的特定效力，保證***的實效性、穩定性和公共性。不動產***公定力的作用在于，通過法律上擬制的、推定的法律效力，向社會作出有公權力保障的***可信賴的承諾，從而對社會產生拘束性，避免引起交易秩序混亂、交易安全無法保證的局面。即：無論不動產***實際上是否合法有效，一經作出都應當被推定為合法有效；即使***內容真的有錯誤亦不可隨意否定，非經撤銷或宣告無效，仍應被任何人尊重、服從，***內容也應視為真實的、合法的及可信賴的。從本質上講，不動產***的公定力是確定力從內部關系向外部關系的延伸，為保護社會公眾的信賴利益提供了制度保障。
2.不動產***的私法效力
綜合來看，不動產***一直扮演著公示不動產物權的共同角色，債權***中的***直接關系權利人本人的利益；意思主義下，由于未經***不能對抗第三人，權利人一般也會選擇申請***，***也間接關系到本人的利益；即使是非基于法律行為的物權變動，由于經***方可處分不動產，也會迫使權利人先行***，從而實現物權公示。上述在物權法層面對不動產***角色的認識，所關注者都是***與否的事實狀態，往往通過***結果之最終載體即不動產***簿來展現。
不動產***簿的概念不能局限于不動產物權***，而應結合《不動產***暫行條例》第2條闡述，是指不動產***機構依法***的用于記載不動產權利歸屬和其他法定事項的專門簿冊，其法律特征具有官方性、統一性、確定性、公開性、永久性以及在不動產***制度中處于樞紐與核心地位。更重要的是要闡明不動產***簿與不動產***之間的關系，筆者認為，前者是結果結論，后者是行為過程；前者為靜態，后者為動態。物權法層面重視的是靜態的***結果；在此意義上，不動產***簿具有重要的私法效力。
關于不動產***簿的效力，筆者認為，從不動產物權***角度看，***簿的效力主要包括推定力和公信力。一是推定力，又稱權利正確性推定。《物權法》第16條第1款的規定，可以引申解釋為“不動產***簿關于權利狀態的記載”是“物權歸屬和內容的根據”，亦即包含著權利正確性推定的意思；該效力主要發生在***名義人和真實權利人之間，將***名義人推定為真實權利人，從權利角度又可分為積極推定和消極推定，即已經***在***簿上的權利存在，已經在***簿上被注銷的權利不存在。二是公信力，一般是指不動產***簿對交易第三人所具有的真實、可信的效力，即使存在著錯誤，所記載的內容也應視為真實，否則不能消除第三人對交易安全的顧慮；公信力與推定力一脈相承，均依據《物權法》第16條第1款而產生，但效力發生范圍主要在***名義人與交易第三人之間，不能及于真實權利人；體現了物權法優先保護以第三人為代表的社會公眾利益的價值，甚至不惜犧牲真實權利人的利益。此外，就其他***類型看，除了查封***類同于***機構對司法機關的協助執行行為而顯得公法屬性較強外，更正***、異議***、預告***等也都圍繞不動產相關權利展開，著眼于保護真實的或未來的不動產權利人的合法權益，具有相當之私法屬性。
【文獻來源】
劉貴祥：《〈民法典〉實施的若干理論與實踐問題》，載《法律適用》2020年第15期。
劉貴祥，吳光榮：《關于合同效力的幾個問題》，載《中國應用法學》2021年第6期。
崔建遠：《中國民法典所設不動產物權***之我見》，載《法學雜志》2020年第9期。
章劍生：《行政不動產***行為的性質及其效力》，載《行政法學研究》2019年第5期。
章劍生：《作為介入和擴展私法自治領域的行政法》，載《當代法學》2021年第3期。
程嘯：《不動產***法研究（第二版）》，法律出版社2018年版。
尹飛：《不動產***行為的性質及其展開——兼論民法典編纂中不動產***制度的完善》，載《清華法學》2018年第12期。
王亦白：《論不動產***的私法和公法雙重屬性》，載《行政法學研究》2018年第1期。
編輯：康齊賢蘆佳琪
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