不知道，大家聽沒聽過“小產權房”？這是最近出現的一種新型房屋，指沒有任何國家發放相關證件的土地使用證與預售許可證，購房合同也沒有備案的房屋，但是鄉***或村委會會發放“小產權證”。但“小產權證”并不是合法有效的產權證。所以這種類型的房屋一旦遇到征收拆遷時，能否與一般住宅一樣的獲得補償呢？

今天，我來分析一下“小產權房”。

首先，大家最關注的一點，如果小產權房遇到征收拆遷，能否爭取到合理的補償，這個重點在于小產權房的買賣合同是否有效且合法。

如何鑒定小產權房的購買合同呢？

第一點：《土地管理法》第六十三條對小產權房做出了規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人***或出售，產生一次購買后，就不能合法***過戶。

第二點：《北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規定有說過，小產權房的買賣合同的效力一般以認定無效為原則，以認定有效為例外。而第三條規定則表示，涉及到農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一點要尊重歷史，考慮到現實情況；第二點是要注重判決的法律效果和社會效果；第三點則要權衡買賣雙方的利益關系，做出判斷。

在什么情況下，小產權房買賣合同是有效的？

第一種情況：買賣雙方是同一集體經濟組織的成員，房地產管理部門審批同意的，合同則有效；

第二種情況：房屋出售給非集體經濟組織內的人員，如果能夠有相關組織和部門批準的，合同有效。

那么，什么類型的小產權房的購買是無效合同呢？

第一種類型：房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，相關組織和部門未批準，合同無效。

2）如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，就要具體情況具體分析，再判斷是否有效。

如果小產權房的買賣合同是無效的，會怎么樣？

一種結果：買方要把房屋恢復原狀返還賣方，賣方也要將收款返還給買方。

第二種結果：如果買方在居住過程中進行了裝修翻建等情況，那么買方對于添附部分享有所有權。這種情況下，買方將原物及添附一并返還及給付賣方，由賣方核算價值補償買方。

第三種結果：按照過錯賠償損失。因為小產權房不可轉售這件事，如果賣方知道這件事的話，還出售***房子，就要承擔一定的過錯責任。

第四種結果：征收拆遷的補償很少。小產權房發生征收拆遷，買房人不屬于合法產權人，無法得到拆遷補償，小產權房的購買人可以從真正的產權人或被產權人的補償利益中分得部分，但到底要怎么算，還是要看法律情況。

以上，是購買或居住小產權房的人需要注意的事情，希望大家清醒認識到這種房型的利與弊，避免吃虧上當，得不償失。

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