本文來源：時(shí)代周報(bào)作者：劉婷

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，“買地―賣房―買地”的傳統(tǒng)開發(fā)模式變得不再可行。

房地產(chǎn)企業(yè)積極布局運(yùn)營賽道，在商業(yè)運(yùn)營板塊尋找第二增長曲線。

房企布局商業(yè)賽道有多重考量。一方面，“三道紅線”落地后，房企融資明顯受限，市場對(duì)于房地產(chǎn)增量規(guī)模預(yù)期減小，自持類的商業(yè)地產(chǎn)不受周期波動(dòng)影響，市場預(yù)期向好；另一方面，在擴(kuò)大內(nèi)需政策的帶動(dòng)下，消費(fèi)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向中高端持續(xù)升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來新風(fēng)口。

與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不同，商業(yè)板塊考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營實(shí)力。

城市發(fā)展走勢(shì)、交通規(guī)劃趨勢(shì)、片區(qū)人流量預(yù)判等因素，均是決定一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

商業(yè)運(yùn)營是一門慢生意，投資大、周期長、回報(bào)小。

10月20日，時(shí)代傳媒2021中國地產(chǎn)時(shí)代百強(qiáng)榜的子榜《2021中國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值榜20強(qiáng)》（下稱《榜單》）重磅出爐。《榜單》依托時(shí)代傳媒旗下的時(shí)代數(shù)據(jù)地產(chǎn)百強(qiáng)數(shù)據(jù)庫，以地產(chǎn)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上的布局及其影響力、運(yùn)營方面和發(fā)展前景綜合打分，以反映各家房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營水平。

5家企業(yè)半年?duì)I收突破25億元

商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿萬達(dá)商管，近日邁出關(guān)鍵一步。

10月11日，萬達(dá)商管境外首次公開發(fā)行股份審批，并獲證監(jiān)會(huì)發(fā)布受理通知。

證監(jiān)會(huì)受理函被業(yè)內(nèi)俗稱為“小路條”，是赴港股上市的關(guān)鍵一步。此后，萬達(dá)商管可向港交所遞交上市申請(qǐng)表格，進(jìn)入港股IPO的實(shí)質(zhì)性階段。

萬達(dá)商管上市后將進(jìn)一步打通融資渠道，鞏固市場地位。在《榜單》中，萬達(dá)集團(tuán)以上半年商業(yè)營收227.8億元位居榜首，是同期唯一營收超百億元的企業(yè)。

在商業(yè)營收指標(biāo)上，2021年上半年，《榜單》前5企業(yè)均突破25億元大關(guān)。其中，華潤置地、新城控股、保利發(fā)展、富力地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營收82.8億元、39.38億元、30.84億元和25億元。

從品牌***運(yùn)營個(gè)數(shù)看，富力地產(chǎn)以運(yùn)營91家***領(lǐng)跑；萬達(dá)集團(tuán)共運(yùn)營85家***，綠地控股則為70家。

《榜單》數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，旗下品牌商場和綜合體個(gè)數(shù)超過100個(gè)的企業(yè)有3家。萬達(dá)集團(tuán)為208個(gè)、新城控股為114個(gè)、印力集團(tuán)為100個(gè)。

商業(yè)賽道入局者持續(xù)增加，房企之間的競爭愈發(fā)激烈。今年以來，多家企業(yè)明確提出商業(yè)板塊發(fā)展目標(biāo)。

華潤置地管理層人士曾在業(yè)績會(huì)上表示，未來以購物中心為代表的投資物業(yè)是華潤置地重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，未來兩至三年仍將是新建購物中心投入運(yùn)營的持續(xù)高峰期。世茂集團(tuán)則將商業(yè)作為“大飛機(jī)戰(zhàn)略”的重要一翼。今年上半年，世茂集團(tuán)商業(yè)板塊迎開業(yè)高峰，成都世茂廣場及廈門集美世茂廣場相繼開業(yè)，深圳世茂深港國際中心商業(yè)部分亮相。

輕資產(chǎn)模式成行業(yè)共識(shí)

近年來，商業(yè)地產(chǎn)逐漸擺脫重資產(chǎn)模式，走向輕資產(chǎn)運(yùn)營。

2017年，萬達(dá)集團(tuán)開始對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，萬達(dá)商管和萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)成為兩個(gè)獨(dú)立的板塊。2019年年初，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長王健林表示，萬達(dá)商業(yè)要?jiǎng)冸x所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為徹底的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。截至目前，萬達(dá)商管旗下已無房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路上，龍湖集團(tuán)是行動(dòng)派。2021年3月9日，龍湖商業(yè)宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式；5月初，龍湖商業(yè)簽下華東第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。在區(qū)位選擇上，龍湖商業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)布局在一二線城市的主流交通節(jié)點(diǎn)。

除此之外，新城控股、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活等企業(yè)，均有商業(yè)運(yùn)營、增值服務(wù)和管理輸出等輕資產(chǎn)運(yùn)營板塊。

中國指數(shù)研究院研究人士認(rèn)為，商業(yè)運(yùn)營板塊要大力發(fā)展輕資產(chǎn)，已成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)，“重運(yùn)營、輕資產(chǎn)”和數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為行業(yè)重要趨勢(shì)。同時(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)賽道熱度逐漸升溫，為避免同質(zhì)化競爭，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在拓展模式、空間布局上存在明顯差異，有助于市場形成百舸爭流的良好格局。