大連房價地圖，每月一期，聊聊大連房價那些事兒。

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2月，大連商品住宅成交均價14164元/㎡，環漲5%，同降12%。成交面積22萬㎡，環降100%、同比持平。

2022年2月大連房價地圖（數據來源：新峰備案系統）

市內房價排行

高新園區21802元/㎡

沙河口區21059元/㎡

甘井子區17323元/㎡

西崗區16928元/㎡

中山區16915元/㎡

周邊房價排行

開發區10479元/㎡

金州區9625元/㎡

旅順口區8765元/㎡

從各區的數據來看，市內的房價出現“異常”。

其中，高新區、沙河口區成交均價在2萬+，甘井子區1.7萬+，保持以往水準。而西崗、中山2月新建商品住宅的銷售均價只有1.6萬+，這是比較出乎意料的。

其實，各區的統計均價與當月集中成交/備案的“產品”直接掛鉤。從上個月的銷量排行榜不難看出，東港項目存在集中備案情況，而西崗由于本身在售產品較少，公寓成交自然拉低均價。

從另一個角度來看，板塊排名中，金州北部上月表現比較搶眼，小窯灣、大連灣次之。許久未上榜的泛星海也是由于項目集中備案導致。

來源：保利投顧研究院東北分院

來源：保利投顧研究院東北分院

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城市需要發展，板塊輪動也是自然規律。

下圖來自2021年的新峰年報，反映了大連各大板塊的均價數據。從經驗來看，一般實際買房單價>板塊均價。即便如此，這個圖還是能夠反映各板塊價格等級的。

來源：大連新峰地產

（點擊圖片查看大圖）

比如，從主城核心向周邊擴散，房價由3萬+~6千+呈階梯型下降。

其中，主城核心不僅價格相對較高，而且產品以“剛改”、“改善”居多，因此，戶型也比較大，總價門檻自然也高。

從2021年度的新峰數據來看，大連樓市主流需求的總房款為80-100萬元、150-200萬元兩大區間。這兩大區間對應的價格，反映出目前大連樓市的熱門板塊，前者對應的是金普新區的小窯灣以及金州北部等新城區板塊；后者對應的是主城新區的體育新城和生態科技創新城等剛需及剛改板塊。

來源：大連新峰地產

從面積段來看，大連樓市中主流需求為80-100㎡的剛需和剛改戶型。而100-120㎡偏改善的戶型占比為次主力。

來源：大連新峰地產

從2022年的走勢來看，各板塊在年初就已經打出“以價換量”的“底牌”，未來的競爭將會更加激烈。

不過，價格是圍繞價值波動的。板塊房價的格局大概率會符合板塊的價值。

價值包含使用價值和交換價值。其中，交換價值只有在一個產品在進行交換時,特別是產品被作為商品在經濟關系中出售及購買時,才具有意義。

因此，大家在留言時，總提到買房值不值，這是需要拆分來思考的。一方面，要考慮這個房子的居住屬性，也就是使用價值；另一方面，要考慮這個房子未來二手的售價，也就是交換價值。這兩點在每個人心中的分量不同，因此，我們的建議僅供參考。

不過，在樓市“維穩”的大前提下，交換價值的預期可能會走低。但是，核心資源的稀缺性是“無價”的。您在買房路上有何疑問，歡迎在評論區留言，咱們一同探討！