對于凈利潤下滑的原因，郁亮坦言，在管理方面存在離散度大的問題。他表示，萬科過去一直是充分授權、分布式的機制，這在行業快速增長時期，有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈，大型復雜項目越來越多，有單一公司和單一區域，不具備完整能力，會表現出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現。主要體現在兩方面：第一，項目操盤能力的分化，萬科做過不少好的項目，但沒能將這些好項目的優點完全復制推廣，轉為整個集團的優勢。第二，少數項目出現投資失誤。按照原先的分布式管理機制，投資額度直接分到區域，提高了一線的積極性，但在市場深度調整的時候，也容易造成當地公司高估自身市場潛力，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下自己消化不了的項目。

郁亮：多賽道同時探索的成本比預想更大

郁亮坦言，在業務方面，多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大，對過往業績產生影響。他表示，2014年，萬科開始進行轉型探索時，嘗試的賽道比較多，因為以萬科的規模體量，只有一兩條賽道，可能不足以支持可持續發展。但多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，遠遠超出了最初的預估。過去開發業務增長速度快，承擔了有關成本，但市場環境變化之后，這些學費對業績的影響就顯露了出來。

郁亮：有利于市場穩定的政策措施正在不斷出臺

郁亮在萬科年報業績會上表示，有利于市場穩定的政策措施在不斷出臺，中央已經明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方針，有關部門和各級***也在制定政策穩定市場，萬科對政策環境有信心。經過調整，行業將回歸常態、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續，行業收益水平最終會向社會平均水平回歸。這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的政策基礎。

郁亮：房地產是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新

郁亮在萬科年報業績推介會的發言中談到，房地產是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。他認為，房地產市場仍然是規模巨大的單一產品市場，規?？隙ǔ^十萬億元量級。房地產開發依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務，這門生意未來仍會常做常有。另一方面，伴隨城市發展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產的內容和服務不斷有新的需求，因此這項業務也會常做常新。萬科以開發、經營、服務并重為核心，已經做了比較充分的布局和準備，形成了有自身特點的不動產綜合發展能力，這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的行業基礎。

郁亮：非開發業務正在逐步形成新的利潤蓄水池

郁亮認為，萬科的經營、服務類業務增速快、營運凈收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。探索這些業務的學費，大部分已經交完。今年，非開發業務總體將開始形成正向貢獻。此外，社會對具有穩定現金流的資產需求越來越大，符合投資收益標準的資產卻不多，形成了一定程度上的資產荒。以REITs為代表的不動產長期股權投資，也為經營、服務業務提供了很好的資產增值變現出路。

郁亮：萬科已取消所有高管層級，全部下沉到前線

郁亮在談到有信心實現企穩回升的目標時表示，任何計劃和目標，都需要靠人去干，一切事在人為。他透露，萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線。郁亮目前在萬科內部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔長租公寓業務的經營管理責任。

郁亮：萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩