在買房過程中，房貸問題一直是購房者關注的重中之重。關于樓市的朋友應該早已發現，進入2021年以來，房貸市場可以說是“風起云涌”，因為國家加強了對經營貸、消費貸等資金違規流入樓市的監管力度，而在這股嚴監管的風向下，目前很多熱點城市的房貸市場都出現了新的態勢和變化，每一個都與購房者息息相關，所以需要關注和留意。

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目前來看，房貸市場的“新變化”主要表現在以下三點：

一、房貸審批趨于嚴格。進入2021年以來，北京、上海、廣州、深圳、杭州等熱點城市紛紛開始嚴格排查經營貸業務，嚴控經營貸等資金違規流入樓市。除此之外，上海、廣州、合肥、杭州、濟南等城市還要求嚴格篩查購房者的首付款來源、真實收入水平以及購房者的還款能力等等，謹慎投放信貸資金。比如，其中規定：購房首付必須為家庭自有資金，若經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁準入。當然，隨著熱點城市的信貸環境逐步趨緊，銀行房貸周期也開始延長。據證券日報報道，有不少銀行工作人員表示，如今放款時間要等3個月左右的時間，還有一些銀行則表示無法明確放款時間，所以排隊放款已成為部分銀行的普遍現象。

二、熱點城市房貸利率上漲。除了房貸審批趨于嚴格，房貸利率也出現了上漲勢頭。3月以來，廣州四大行開始陸續上調房貸利率，目前首套房貸利率調整為最低LPR+65個基點，即5.3%；二套房貸利率調整為最低LPR+85個基點，即5.5%，二者分別比之前上漲了10個基點。再比如，重慶四大行也發布了上調房貸利率的通知。目前首套房貸利率調整為最低LPR+70個基點，即5.35%；二套房貸利率調整為最低LPR+90個基點，即5.55%，二者同樣也比之前上漲了10個基點。實際上，目前全國房貸利率都有上漲的勢頭。據融360大數據研究院監測的數據顯示，3月以來，全國首套房貸款平均利率為5.28%，環比上漲了2個基點；二套房貸款平均利率為5.57%，環比上漲了1個基點。

三、部分銀行網點暫停了二手房貸業務。在嚴監管的風向下，目前在廣州、重慶等熱點城市，不少銀行的部分網點還暫停了二手房的貸款業務受理。當然，即便有些銀行沒有停貸二手房業務，但放款時間也都大大延長了。據《21世紀經濟報道》指出，在今年銀行房貸額度普遍緊張的情況下，目前各大銀行普遍傾向于首先確保合作樓盤的按揭貸款業務，也就是一手房貸款，所以二手房貸款業務無疑就受到了影響。

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與去年相比，當前房貸市場出現這些“新變化”的原因有哪些呢？

顯然，與2020年相對寬松的信貸環境相比，近期部分城市房貸審批趨于嚴格，房貸利率開始上漲，以及暫停二手房貸業務受理等現象的出現，對于不少購房者來說，不僅無形中提高了購房的門檻，也提高了一定的購房成本。那么，當前房貸市場出現這些“新變化”的原因有哪些呢？

簡單看，主要原因有兩個：一方面，受“房貸集中度管理”新規的影響，目前不少銀行的房貸余額占比都已經“踩線”或者已經接近央行規定的房貸余額上限，所以都面臨一定的調整壓力，這時銀行的房貸額度自然會緊張。另一方面，由于“黑天鵝”事件的影響，去年的房貸政策相對比較寬松，所以不少炒房客通過違規套取經營貸的方式來炒作高房價，從而使得一些城市的房價不時出現上漲的苗頭。如今各地房貸新規頻頻發布，此舉可以堵住政策漏洞，起到抑制投機炒房和促進房價平穩的作用。當然了，無論樓市調控的對象是銀行還是炒房客，都說明了同一個問題，當前國家調控樓市的態度很堅決，不要抱有任何僥幸心理。

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不少購房者好奇，如果銀行“全面停貸”，那么房價還會繼續上漲嗎？

從理論上講，如果銀行全面停止房貸，房價必然會下跌。其實，毫無疑問，銀行全面停止房貸就意味著購房者必須通過全款來買房子，而據不完全統計顯示，目前絕大多數購房者都需要通過銀行貸款來買房子，全款買房的比例不到20%。因此，銀行全面停止房貸之后，大約80%的購房需求都會向后推遲至少10年時間。顯然，隨著市場上的住房需求大量減少，住房供應也會陷入供大于求當中，房價自然就會易跌難漲。另外，進一步來看，到時候即使能夠支付全款來買房，愿意買房的人可能也不會輕易入市，這樣反而又會進一步導致房價下跌。

不過，從現實情況看，銀行全面停止房貸的可能性幾乎為零。雖然目前很多城市都收緊了房貸政策，甚至對二手房停貸，但這僅僅只是局部地區的個別現象，并不具備普遍性，而且內行道出“實情”，從長期看，銀行全面停貸的可能性也幾乎為零。

其實，原因很簡單：一是絕大多數的購房者都需要通過按揭貸款來買房子。二是房貸仍是各大銀行最優質的資產之一。央行數據顯示，截至3月末，全國個人住房貸款余額同比增長了14.5%，比上月和上年同期分別下滑了0.2%和1.4%。顯而易見，雖然目前房貸增速有所回落，但是房貸規模依然在繼續增長，而且對銀行的利潤增長也是非常重要，銀行自然不可能全面停止房貸。三是目前的調控措施主要是打擊炒房，抑制多套房，保護剛需，所以房貸不會全面停止，只是會進行結構性的調整而已。因此，期待通過全面停止房貸來讓房價下跌是不現實的，而且從長期來看，隨著炒房需求逐步被抑制，當前房貸額度收緊的情況也會得到改善。

總結：在買房的過程中，房貸問題是購房者都十分關心的問題，它不僅關系到購房資格，也關系到買房成本。面對當前房地產市場出現的“新變化”，2021年準備貸款買房的應該多留意和多關注，因為極有可能遇到房貸放款周期延長，甚至房貸無法通過審批的情況。因此，購房者一定要保護好自己的征信，畢竟在當前房貸額度收緊的情況下，銀行只會更加青睞和優先滿足征信狀況良好的優質客戶。那么，你感受到這些“新變化”了嗎？歡迎一起討論。